Investitionen in Immobilien in Montenegro stellen eine hervorragende Investitionsmöglichkeit dar – Großes Potenzial für die Entwicklung moderner Geschäftskomplexe

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Dies sagte Darko Đikanović, Immobilienmarktanalyst beim Beratungsunternehmen Adriatic Appraisal, in einem Interview für eKapija.

Die Preise steigen, aber auch die Nachfrage nach Immobilien

Seiner Meinung nach ist ein deutlicher Preisanstieg genau das, was den Immobilienmarkt in Montenegro in den letzten anderthalb Jahren charakterisiert und was wir alle beobachten, sei es als aktive Marktteilnehmer oder als passive Beobachter.

- Erst in diesem Jahr hat der Durchschnittspreis für Einzimmerwohnungen in Tivat die Schwelle von 3.000 Euro überschritten und liegt derzeit bei 3.370 Euro pro Quadratmeter. Natürlich schwankte das Wachstum von Stadt zu Stadt, aber im Durchschnitt seien die Wohnungspreise mittlerweile etwa 40 % höher als im Jahr 2021 – betont er.

Trotz der hohen Preise scheint die Nachfrage nicht nachzulassen, und einmal hieß es sogar, es gäbe nicht genügend Immobilien auf dem Markt. Dem stimmt auch unser Gesprächspartner zu, der feststellt, dass die Nachfrage nach Immobilien im Jahr 2022 auf einem extrem hohen Niveau lag. Dieser Trend setzte sich im Jahr 2023 fort.

- Der Bausektor hat das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage erkannt, wie das Wachstum des Wohnungsbaus nach einer langen Zeit der durch die Pandemie verursachten Inaktivität zeigt. Die Zahl der geplanten Wohnungen in Gebäuden, die im ersten Halbjahr 2023 eine Baugenehmigung erhielten, ist im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 33 % höher, während die Zahl der fertiggestellten Wohnungen jährlich um 30 % stieg und die Zahl der derzeit im Bau befindlichen Wohnungen sind ebenfalls groß - erzählt uns Đikanović.

Andererseits schwächt sich die Nachfrage der Kreditkunden aufgrund ungünstigerer Kreditkonditionen ab.

- Es ist wichtig zu beachten, dass die Nachfrage nach Immobilien weiterhin hoch ist und dass wir auch im Bereich der Kreditkäufer von Beträgen sprechen, die auf einem höheren Niveau als in den Vorjahren liegen. Es sei durchaus damit zu rechnen, dass sich die Kreditaktivitäten weiter verlangsamen, wenn die Zinsen über einen längeren Zeitraum erhöht bleiben, fügt er hinzu.

Wie er betont, spielen auf der Nachfrageseite neben den Kreditkäufern in unserem Markt, aber auch in der Region, die Bargeldkäufer eine große Rolle, für die die Höhe des Zinssatzes bei der Kaufentscheidung weniger wichtig ist.

- Gerade dieser Käufertyp entscheidet sich in Zeiten wirtschaftlicher und geopolitischer Unsicherheit für die Investition in sicheres Kapital, also Immobilien mit hohem Emissions- und Wertsteigerungspotenzial. In diesem Bereich spielen Ausländer eine große Rolle, und deshalb haben wir in den letzten zwei Jahren einen Rekordzustrom ausländischer Immobilieninvestitionen verzeichnet - sagt der Gesprächspartner von eKapija.

Darko Đikanović (FotoAdriatic Appraisal)

Tivat und Kotor sind die begehrtesten Standorte

In Bezug auf die Nachfrage und die attraktivsten Standorte sagt Đikanović, dass Käufer, insbesondere ausländische, am meisten an der Küste Montenegros interessiert seien. Genau aus diesem Grund sind die Preise an der Küste am höchsten.

- Die attraktivsten Standorte mit der höchsten Konzentration an Luxusprojekten sind Budva und Boka Kotorska, während Bar und Ulcinj in Bezug auf die Entwicklung dieses Marktes zurückbleiben, obwohl in den letzten Jahren in diesen Gemeinden mehrere große Projekte angekündigt wurden. Es ist davon auszugehen, dass es auch in diesen Gemeinden zu einer Blüte kommen wird. Im Laufe der Jahre hat Budva eine gewisse Marktsättigung erlebt und das Interesse der Käufer hat sich auf andere Küstengemeinden ausgeweitet, insbesondere auf die Bucht von Kotor und die Gemeinden Tivat und Kotor, die heute die begehrtesten Standorte darstellen. Neben der südlichen Region ist die Hauptstadt Podgorica das Zentrum des Landes, in der ein Drittel der Bevölkerung lebt und deren Markt deutlich wächst – sagt Đikanović.

Der Immobilienmarkt in der nördlichen Region ist fast nicht vorhanden, mit Ausnahme von Žabljak und Kolašin, die sich durch das Programm zur Wirtschaftsbürgerschaft auf der Karte der Investitionsziele positioniert haben.

- In diesen Städten werden derzeit vermehrt Condo-Hotels gebaut, was den Quadratmeterpreis deutlich erhöht hat. Insgesamt weckt das goldene Dreieck von Tivat, Kotor und Budva das größte Interesse der Käufer – betont er.

Können wir mit einer Preisstabilisierung rechnen und wann?

Was den Trend des Preiswachstums angeht, gibt der Gesprächspartner von eKapija an, dass dieser in der zweiten Hälfte des letzten Jahres begann und sich im Jahr 2023 beschleunigte.

- Zahlreiche Faktoren führten zu dem Rekordwachstum, unter anderem die hohe Inflation sowohl auf globaler als auch lokaler Ebene, aber auch die hohe Nachfrage nach Immobilien, die größtenteils eine Reaktion auf die instabile wirtschaftliche und geopolitische Lage ist, die das Wachstum der Immobilieninvestitionen begünstigte - glaubt Đikanović und betont, dass diese Trends zu einer erhöhten Aktivität auf dem Markt und einem fast rekordverdächtigen Zufluss von ausländischem Kapital geführt haben, was in Kombination mit höheren Geschäftskosten zu einem erheblichen Preisanstieg geführt hat.

- Natürlich gibt es auch andere Faktoren, wie den erheblichen Zustrom von Ukrainern und Russen, das bis Ende 2022 aktive Wirtschaftsbürgerschaftsprogramm, aber auch das Wachstum des Einkommens der Bevölkerung, was den Rekordwert der neu genehmigten Wohnungsbaudarlehen im letzten Jahr befeuerte. Wie ich bereits erwähnte, wächst das Angebot an Wohnungen, was sich sicherlich auf die Verringerung der Kluft zwischen Angebot und Nachfrage auswirken wird, aber aufgrund der immer noch hohen Aktivität auf dem Markt und des erheblichen Zuflusses ausländischer Investitionen in Immobilien bin ich davon überzeugt, dass der Markt kein Problem damit haben wird, das neue Angebot aufzunehmen, und ich glaube, dass es in naher Zukunft keine wesentlichen Änderungen geben wird - fügt unser Interviewer hinzu.

Ihm zufolge könnte eine weitere Ausweitung des Angebots in Kombination mit einer möglicherweise längeren Phase erhöhter Zinsen zu gewissen Preiskorrekturen in der zweiten Hälfte des nächsten Jahres führen.

- Sicherlich ist der Markt unvorhersehbar und es gibt zahlreiche Faktoren, die zukünftige Trends beeinflussen können, daher ist es undankbar, einige langfristige Prognosen abzugeben.

Das Interesse breitete sich von Budva auch auf die Bucht von Kotor aus (FotoShutterstock/nadtochiy)

Ausländische Investitionen nehmen auch zu

Seit Jahresbeginn ist in Montenegro ein spürbarer Rückgang ausländischer Direktinvestitionen zu verzeichnen. Dies gilt jedoch nicht für den Immobilienmarkt, der weiterhin wächst. Laut Đikanović stiegen die ausländischen Immobilieninvestitionen im Zeitraum Januar bis Juli dieses Jahres weiter an und erreichten einen Wert von 260 Millionen Euro.

- Dies entspricht einer Steigerung von 9 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum – einem Jahr, das in Bezug auf die Investitionstätigkeit in den letzten 15 Jahren ein Rekordjahr darstellte. Dies zeigt, dass Montenegro trotz des Rückgangs der Gesamtinvestitionen und des deutlichen Anstiegs der Immobilienpreise weiterhin ein attraktiver Markt für ausländische Käufer ist - sagte Đikanović.

Zu den Hauptinvestoren zählen traditionell präsente Investoren aus Serbien, Russland und Deutschland, die immer noch sehr aktiv am Markt sind, sowie Investoren aus der Türkei und den USA, die in den letzten Jahren zunehmend präsent sind.

- Auch der Trend der Käufer aus Großbritannien, Österreich, der Schweiz, Bosnien und Herzegowina, der Ukraine und den Vereinigten Arabischen Emiraten ist stabil. Wenn sich der Wachstumstrend fortsetzt, besteht die Möglichkeit, dass der Wert ausländischer Immobilieninvestitionen im Jahr 2023 ein historisches Maximum erreichen wird – betont Đikanović und fügt hinzu, dass es seiner Meinung nach viele Gründe gibt, warum Montenegro weiterhin ein attraktives Investitionsziel sein wird.

- Und das nicht nur im Immobilienbereich, sondern auch im wirtschaftlichen Bereich. In der Vorperiode wurden bedeutende Schritte unternommen, um renommierte ausländische Unternehmen anzuziehen, die nun erfolgreich in Montenegro tätig sind. Dies öffnet die Tür für große Investitionen in unserem Land, und der Multiplikatoreffekt von Investitionen in Unternehmen wird sich auf dem Immobilienmarkt und anderen Wirtschaftssegmenten widerspiegeln.

Gewerbeimmobilien im Schatten der Wohnimmobilien

Wenn wir uns die Region, insbesondere Belgrad, ansehen, stellen wir auch erhebliche Investitionen in Gewerbeimmobilien fest. Dieser Trend hat sich in Montenegro jedoch noch nicht durchgesetzt. Der Gewerbeimmobilienmarkt steht im Schatten der Wohnungen, ist weniger vertreten und weniger entwickelt.

- Geringerer Immobilienumsatz, knapperes Angebot, aber andererseits ein großes Potenzial zeichnen diesen Markt aus, und ich glaube, dass wir in der kommenden Zeit eine beschleunigte Entwicklung dieses Immobiliensegments erleben werden - sagt unser Gesprächspartner.

Laut Đikanović liegt der Schwerpunkt des Gewerbeimmobilienmarktes in Podgorica, dem Hauptzentrum der Geschäftsaktivitäten. Im Norden gibt es diesen Markt nicht, aber an der Küste ist er in gewisser Form aktiv, allerdings in geringerem Umfang als in der Hauptstadt.

Der Schwerpunkt des Gewerbeimmobilienmarktes liegt in Podgorica (FotoShutterstock/lakofilms)

Er fügt hinzu, dass wir in den letzten Jahren ein deutliches Wachstum des IT-Sektors im Land erlebt haben, wobei sowohl inländische als auch ausländische Unternehmen ihre Aktivitäten in Montenegro ausweiten wollten. Dies sind Unternehmen, die über moderne Büros verfügen müssen.

- Die Nachfrage wächst und das Angebot an solchen Räumen ist im Allgemeinen knapp, insbesondere das Angebot an hochwertigen Räumen mit größerer Kapazität. Genau darin liegt die größte Chance und ich glaube, dass es in der kommenden Zeit zu Modernisierungen bestehender und Neubauten von Geschäftsräumen kommen wird, um den Bedürfnissen zukünftiger Mieter gerecht zu werden. Interessant sind auch die Coworking Spaces, die sich in der Region immer größerer Beliebtheit erfreuen und immer mehr Unternehmen und Freiberufler anziehen. Coworking Spaces gibt es in Montenegro teilweise, allerdings in kleinerem Maßstab und mit geringeren Kapazitäten als in den Großstädten der Region. Mit der Ausweitung des IT-Sektors und dem Programm zur Anwerbung digitaler Nomaden glaube ich, dass sowohl in Podgorica als auch an der Küste Potenzial für diese Art von Büroflächen besteht - sagt Đikanović.

Auch bei Einkaufszentren und Fachmarktzentren hinkt Montenegro der Region hinterher.

- Die Aktivitäten auf diesem Markt waren viele Jahre lang auf einem niedrigen Niveau, aber das änderte sich kürzlich mit der Ankunft des Unternehmens BIG CEE, das über 200 Millionen Euro in bestehende Gewerbeflächen investierte. Das Unternehmen kündigte außerdem neue Investitionen in Fachmarktzentren in mehreren montenegrinischen Städten an, die zur Erweiterung dieses Marktes führen werden. Ich glaube, dass sich dieses Segment weiter entwickeln wird, und die jüngsten Aktivitäten und Ankündigungen geben ein positives Signal dafür – sagt unser Gesprächspartner.

Mehr Transparenz nötig

Auf die Bitte, die Immobilienmärkte in der Region zu vergleichen, antwortet Đikanović, dass sie ähnliche Muster aufweisen, die für die in der Entwicklung befindlichen Märkte charakteristisch sind, im Gegensatz zu gesättigteren westeuropäischen Märkten, die empfindlicher auf makroökonomische Trends reagieren und ein anderes Profil der Marktteilnehmer aufweisen.

- Hier besteht ein großes Entwicklungspotenzial, und Investoren erkennen dies, weshalb in der Post-COVID-Zeit die Nachfrage in Montenegro, Serbien und Bosnien und Herzegowina das Angebot überstieg und die Preise prozentual ähnlich stiegen. Natürlich hat jedes Land seine eigenen Besonderheiten, aber ich denke, dass diese Märkte im Allgemeinen von ähnlichen Trends geprägt sind - sagt er.

Er glaubt, dass der montenegrinische Markt mehr Transparenz braucht und dass es notwendig ist, bessere Register und Datenüberwachungssysteme einzurichten.

- Als Datenanalyst möchte ich darauf hinweisen, dass der montenegrinische Markt im Vergleich zu den Märkten der Region, insbesondere Serbien, das in Bezug auf Datenverfügbarkeit und Regelmäßigkeit der Berichterstattung führend ist, weniger transparent ist. Ich glaube, dass Montenegro als Investitionsziel, in dem der Immobilienmarkt eine wichtige Rolle spielt und auf dem viele Unternehmen basieren, Register und Systeme zur Überwachung relevanter Daten einrichten muss, damit Entscheidungsträger, Unternehmen, Investoren und Bürger überhaupt in jedem Moment Bescheid wissen, wie man die reale Situation einschätzt und die richtigen Entscheidungen trifft, die letztendlich zu unserer wirtschaftlichen Entwicklung beitragen - sagt Đikanović.

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Ist es der richtige Zeitpunkt, in Immobilien zu investieren?

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Herausforderungen auf dem Immobilienmarkt zahlreich sind. Die Preise steigen, Kredite werden teurer und wesentliche Veränderungen sind noch nicht in Sicht. Ist es also trotz all dieser Herausforderungen der richtige Zeitpunkt, in Immobilien zu investieren?

Unser Gesprächspartner weist darauf hin, dass dies angesichts der aktuellen Preise und ungünstigeren Kreditbedingungen eine äußerst schwierige Zeit für Bürger ist, die ihr Wohnungsproblem lösen wollen. Deshalb sei es notwendig, dass der Staat seine Bemühungen verstärkt und den Bürgern durch solidarische Bauprojekte, Subventionen und Steuererleichterungen bei der Lösung von Wohnungsproblemen hilft.

- Aus Investitionssicht glaube ich, dass eine Investition in Immobilien in Montenegro natürlich eine ausgezeichnete Gelegenheit ist, vorausgesetzt, dass eine detaillierte Marktanalyse durchgeführt und die richtige Investition ausgewählt wird. Unser Markt zeichnet sich durch ein hervorragendes Potenzial aus, das in zahlreichen Segmenten noch Raum für Fortschritte bietet - glaubt Đikanović.

Montenegro sei ein von Jahr zu Jahr wachsendes Touristenziel, in dem der Schwerpunkt zunehmend auf dem Elite-Tourismus liege, sagt er.

– Das belegen zahlreiche renommierte Projekte sowie globale Hotelmarken, die zunehmend auf unserem Markt präsent sind. Darüber hinaus sind wir ein zunehmend attraktiver Markt für internationale Unternehmen und es besteht eine reale Möglichkeit, bis 2030 der EU beizutreten. Dies sind einige der Hauptgründe, warum ich glaube, dass Immobilien in Montenegro auf lange Sicht eine sehr rentable Investition sind - schließt Darko Đikanović in einem Interview für eKapija.