Quelle: eKapija | Dienstag, 30.05.2023.| 14:31

Ist es der richtige Zeitpunkt, in Immobilien zu investieren? – Das sagen die Experten

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Wenn Sie sich fragen, ob jetzt der richtige Zeitpunkt für den Immobilienkauf ist, sind sich die Experten einig: Ja. Der erste Zeitpunkt, der für Investitionen in diesem Bereich am besten war, war vor 30 bis 40 Jahren, der zweite ist jetzt. Bei der Auswahl einer Immobilie kommt es auf drei Dinge an: Lage, Lage und Lage. Außerdem ist es eine Investition, bei der Sie auf lange Sicht nie einen Verlust erleiden werden.

Dies ist die Botschaft der Konferenz „Geschäft mit Zweck“, die kürzlich in Belgrad stattfand.

Immobilienmarkt in der Region – wer kauft am meisten und wo wird am meisten investiert?

Im vergangenen Jahr gab es in der gesamten Region, insbesondere in Serbien, ein starkes Wachstum des Wohnungsbaus.

– Wir sprechen von allen Arten – Sozialwohnungen, Wohnungen für den Mittelstand, aber auch von den exklusiven Wohnflächen. Allein in Belgrad verfügen wir derzeit über rund zwei Millionen Quadratmeter in verschiedenen Phasen. Neben dem Wohnungsbau ist auch ein Wachstum beim Bau von Industrieanlagen zu verzeichnen, bei denen es sich überwiegend um ausländische Investoren mit interessanten neuen Programmen handelt. Wir haben auch zwei große Ketten aus Europa, die Touristenkomplexe bauen, von denen einer allein in der ersten Phase rund 450.000 Quadratmeter hat. Wenn es um Einkaufszentren geht, scheint es eine Sättigung zu geben und Belgrad als Markt hat nicht mehr das Potenzial für die Entwicklung eines neuen, trotz einiger Projekte, die diskutiert werden – sagte Dragan Budjevac, Professor an der Fakultät für Bauingenieurwesen in Belgrad und Direktor von DB Design & Construction.

In Bezug auf Montenegro sagte er, dass in einigen Segmenten ein gewisser Rückgang erkennbar sei und wies darauf hin, dass es mehrere Projekte gebe, die schon seit Jahren diskutiert würden, es aber keine konkreten Aktivitäten dazu gäbe.

– In der Region verzeichnen auch andere Länder ein erhebliches Marktwachstum. Den vielleicht größten Boom gibt es in Albanien. An ihrer Küste entstehen rund 20 Resorts, von denen eines bis zu 265 Gebäude umfasst. Auch in Bosnien und Herzegowina nimmt die Bautätigkeit zu, und in Sarajevo und Banjaluka entstehen einige exklusive Siedlungen, die mit den besten Projekten in Zagreb, Ljubljana oder Belgrad vergleichbar sind – sagte Budjevac.

Ein Partner der Agentur Montenegro Prospects, Sasa Vukicevic, sagte, dass das Land seit Covid ein stetiges Marktwachstum verzeichne.

– Das letzte Jahr war ein Rekordjahr, das erste Quartal dieses Jahres ist auch großartig. Die Preise steigen ständig. Obwohl der russische Markt aufgrund der Sanktionen verloren ging, wurden einige neue eröffnet. Im vergangenen Jahr haben die Deutschen am meisten in Immobilien investiert. Ich glaube, dass unser Vorteil in Montenegro darin besteht, dass wir ein kleiner Markt sind. Wenn wir Deutschland als Beispiel nehmen, das rund 83 Millionen Einwohner hat, bedeuten für uns nur 0,01 % dieses Marktes 8.300 Verkäufe, was ausgezeichnet ist. Ganz zu schweigen von anderen Ländern Europas – sagte Vukicevic.

Der Großteil der Investitionen wird immer noch im Küstenbereich getätigt und das größte Problem in Montenegro ist die Infrastruktur.

– Wir sind gewissermaßen dem Tempo der Investoren gefolgt und haben eine große Anzahl von Wohneinheiten auf den Markt gebracht, aber die Investitionen in die Straßeninfrastruktur konnten aber damit nicht Schritt halten. Mittlerweile dauert die Fahrt von Budva nach Tivat bis zu zwei Stunden, und allein in der Region Tivat haben wir zwei der exklusivsten Resorts. Das ist ein Problem, das möglicherweise Auswirkungen auf die weitere Entwicklung des Marktes in der kommenden Zeit haben könnte, aber es wurden auch einige Investitionen begonnen, also hoffe ich, dass das nicht der Fall sein wird – betonte er.

Der Immobilienmarkt in Kroatien verzeichne auch in der Post-Covid-Zeit ein starkes Wachstum, und die Ex-Yu-Diaspora zeige ein besonderes Interesse am Kauf von Wohnungen, sagte Branko Papes, der Direktor der Agentur Dogma Nekretnine.

– Ich würde den Immobilienmarkt in Kroatien, und ich glaube, dass dies für die gesamte Region gilt, in zwei Teile aufteilen, vor und nach dem Coronavirus. Während der Coronavirus-Zeit glaubten wir, dass der Verkauf aufhören würde und der Markt aussterben würde, und das Gegenteil ist eingetreten. Wir sehen dafür zwei Gründe. Erstens haben die Menschen während des Lockdowns erkannt, dass Immobilien nicht nur der Ort sind, an dem man übernachtet, sondern auch der Ort, an dem man lebt, und sie wollten etwas ändern. So begannen die Investitionen. Der zweite Grund ist die Diaspora, nicht nur aus Kroatien, sondern aus allen Ländern des ehemaligen Jugoslawiens – sagte Papes.

Wie er sagte, investieren gerade sie derzeit am meisten in Immobilien in Kroatien.

– Nach dem Coronavirus haben wir zehnmal so viele Anfragen und Realisierungen wie zuvor. Auch die Preise sind gestiegen und das Problem ist, dass die Immobilien für die lokale Bevölkerung zunehmend unzugänglich sind. In den letzten zwei Jahren konnten wir einen Preisanstieg von bis zu 50 % verzeichnen, wobei die Marktnische, die am stärksten gewachsen ist, der Verkauf exklusiver Immobilien ist. Im Segment der Einheiten, die 400.000 oder 500.000 Euro kosten, sei eine Steigerung um 500 % zu verzeichnen – fügte er hinzu.

Miroslav Cvetkovic, regionaler Geschäftsführer von Keller Williams Serbien Cvetkovic-Roskov, wies darauf hin, dass der serbische Finanzmarkt in den letzten drei Jahren um 90 % gewachsen sei.

– Im vergangenen Jahr hatte der Immobilienmarkt in Serbien einen Wert von 7,5 Milliarden Euro, was einen großen Fortschritt darstellt. Parallel dazu wuchsen auch die Anzahl der Transaktionen und der Wert, also das Volumen der Verkäufe. Als Folge der Inflation und der immer teureren Kredite begann sie im Jahr 2022 zu sinken, so dass die Zahl der Transaktionen nur um 1,8 % stieg – sagte er.

Ihm zufolge werden 53 % aller Transaktionen in Belgrad realisiert, davon entfallen 65 % auf Wohnungen.

– Wenn wir uns die vier größten Städte – Belgrad, Novi Sad, Niš und Kragujevac – ansehen, werden wir feststellen, dass der Anteil der Kredite am Verkauf von Immobilien um einen erheblichen Prozentsatz gesunken ist und jetzt insgesamt unter 25 % liegt. Immer weniger Menschen nehmen Kredite auf und der negative Trend setzt sich auch in diesem Jahr fort. Im ersten Quartal gab es ein erhöhtes Volumen und einen Marktwert von 1,64 Milliarden Euro, die Anzahl der Transaktionen wurde jedoch gesenkt. All dies zeigt uns, dass der Immobilienmarkt in Serbien investitionsorientiert ist und dass die Menschen Immobilien kaufen, um ihr Kapital zu schützen und zu verhindern, dass die Inflation sie entwertet – sagte Cvetkovic.

Zivorad Vasic, der Direktor von Kadena Properties mit Sitz in Belgrad, sagte, dass es interessante Daten gebe, die zeigten, dass es im ersten Quartal 2023 im Vergleich zum letzten Trimester 2022 einen Rückgang um rund 400 Millionen gegeben habe. Bezogen auf das erste Quartal des vergangenen Jahres ergibt sich ein ungefährer Wert von rund 828 Millionen Euro.

– Wenn wir diese Summe zerlegen würden, würden wir einen viel größeren Rückgang in Serbien feststellen, da einerseits weniger Immobilien gekauft werden, andererseits aber auch der Preisanstieg in Belgrad zu verzeichnen ist. Deshalb sei diese ungefähr gleiche Zahl aufgetreten – sagte Vasic.

In Immobilien investieren – eine kluge Entscheidung oder nicht?

Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage, ob der richtige Zeitpunkt für eine Investition in Immobilien ist.

– Zunächst müssen mehrere Faktoren berücksichtigt werden. Erstens gibt es Kredite, und da geht es nicht nur um das Wachstum der Zinssätze, sondern auch um das Wachstum des Euribor. Das sollten wir berücksichtigen. Wenn es um Investitionen geht, dann sind es Menschen, die Immobilien kaufen, wenn die Projekte gut sind und wenn sie auch ihre Lebensqualität in irgendeiner Weise verbessern, aber auch, wenn man als Investor einen guten Preis geboten hat – sagte Vasic.

Als er über Teile von Belgrad wie Stari Grad, Savski Venac, Vracar und Neu-Belgrad sprach, sagte er, dass der Preis immer noch steige, aber irgendwann aufhören werde.

– Die Mietpreise sind um etwa 15 % gesunken und ich glaube, dass sie dort bleiben werden, wo sie sind. Auch die Preise für Baumaterialien stabilisieren sich, was sicherlich Auswirkungen auf den Markt haben wird. Das ist ein wichtiger Faktor, denn wir haben erlebt, dass irgendwann die Preise für Baumaterialien gestiegen sind und dann diese Sache mit den Banken passiert ist, was sich alles auf die Quadratmeterpreise selbst ausgewirkt hat, die zu wachsen begannen. Trotz alledem glaube ich, dass der Kauf einer Immobilie immer eine gute Investition ist und dass es besser ist, Geld darin zu investieren, als es bei der Bank zu behalten. Wenn es um Serbien geht, sollte es in den Hauptstädten sein und nicht in saisonalen Städten – betonte Vasic.

Dass eine Investition in Immobilien immer eine gute Entscheidung ist, glaubt auch Branko Papes.

– Es gab zwei Momente, um Immobilien zu kaufen. Der erste war vor 40 Jahren, der zweite ist jetzt. Die Dinge sind klar. Wenn wir die Dinge kurzfristig betrachten, werden die Immobilienpreise in einem Zeitraum von vier bis fünf Jahren immer steigen oder fallen, es wird Anstiege und Rückgänge geben. Langfristig könne jedoch alles, was man über einen Zeitraum von mehr als sechs oder sieben Jahren beobachte, nur zu einem Gewinn führen, sagte er.

Sasa Vukicevic stimmt ihm zu.

– Die drei wichtigsten Parameter, auf die Sie beim Immobilienkauf achten sollten, sind Lage, Lage und Lage. Beispielsweise ist der Kauf eines Steinhauses oder einer Wohnung in einem Steinhaus am Meer immer eine gute Investition, Sie können dort auf keinen Fall verlieren. Ihr Wert werde nur steigen, da die Anzahl solcher Immobilien jetzt begrenzt sei – sagte er.

Wenn andererseits ein Wohnblock auf einem riesigen Grundstück gebaut wird, das ständig wächst, ist das eine potenziell riskante Investition, denn auf lange Sicht kann es im Vergleich zu den neuen Gebäuden, die errichtet werden, baufällig wirken, fügte er hinzu.

– Wenn wir beispielsweise über Lifestyle-Immobilien sprechen, kaufen die Menschen solche Einrichtungen nur für sich selbst, sind bereit, für diesen Luxus zu zahlen, und der wirtschaftliche Moment ist für sie nicht allzu interessant. Wenn wir jedoch Anlageimmobilien erwerben, haben wir für unsere Kunden immer einen Ratschlag parat, der meiner Meinung nach auf die gesamte Region anwendbar ist. Schauen Sie sich die Nachbarschaft an und sagen Sie, ob Sie vorhersagen können, wie sie in 15 Jahren aussehen wird. Wenn Sie können, dann ist es der richtige Standort, und wenn nicht, besteht die Gefahr, dass etwas passiert, das Ihnen nicht gefällt und den Wert dieses Standorts und dieser Immobilie mindert – sagte Vukicevic.

– Der Börsenhandel liegt uns nicht in den Genen, das Wesen unserer Leute ist der Handel mit Immobilien und das, was wir in Immobilien investieren, ist etwas, das den investierten Wert erhält und sogar steigert. Heutzutage ist sogar Leasing sehr gut geworden und bringt weitaus mehr Geld, als man bei einer Bank bekommen kann. Deshalb ist es an der Zeit, in gute und hochwertige Immobilien zu investieren – fügte Miroslav Cvetkovic hinzu.

Was ist in der kommenden Zeit zu erwarten?

Wenn es um Prognosen für die kommende Zeit geht, sind sich alle Diskussionsteilnehmer darin einig, dass es unmöglich ist, vorherzusagen, was auf dem Markt passieren wird.

– Es stimmt, dass die Preise für Baumaterialien sinken, aber es ist schwer vorherzusagen, was auf dem Markt passieren wird. Ich glaube, dass die Situation in diesem Jahr so weitergehen wird wie im letzten Jahr, mit einigen leichten Höhen und Tiefen, aber es wird keinen großen Boom und keinen Preisverfall geben – glaubt Budjevac.

Cvetkovic erwähnte Belgrad und sagte, es sei ein großer Markt, auf dem Menschen in großer Zahl Immobilien verkauften, um weitere Einkäufe zu tätigen.

– Dabei handelt es sich um Ketten von vier oder fünf verschiedenen Immobilien. Aus diesem Grund erwarte ich keinen Rückgang der Immobilienpreise, da es sich tatsächlich um einen sehr großen Markt handelt. Wir erwarten einen Rückgang im Mietsegment, da die Preise mit der Ankunft der Russen um 50 % gestiegen sind. Es gab sogar Immobilien, die für kleine Wohnungen einen Preisanstieg von 30 Euro pro Quadratmeter und Monat verzeichneten. Ich erwarte, dass sich diese Dinge zurückbilden, aber nicht vollständig. „Es gibt jetzt das soziale Problem, dass unser Volk nicht in der Lage ist, mit den hier gebliebenen Russen zu konkurrieren“, sagte er.

Allerdings habe die Ankunft einer großen Zahl an Russen, wie er sagte, den Mietmarkt zwar durcheinander gebracht, sich jedoch nicht auf das Kaufsegment ausgewirkt.

– Ich glaube, dass wir beschäftigt sein werden und genügend Anfragen haben werden. Wir haben immer noch die Situation, dass die Nachfrage das Angebot bei weitem übersteigt, es uns an hochwertigen Wohnungen mangelt und alles, was auf den Markt kommt, schnell seine Käufer findet, sagte er.

Vasic stimmt zu und sagt, dass in den nächsten anderthalb Jahren zahlreiche Projekte in Belgrad gebaut werden.

– Das sind alles hervorragende Projekte und gute Investoren. Allein in Belgrad sprechen wir von über eineinhalb Millionen Quadratmetern, und das sind alles Immobilien, für die die städtischen Projekte genehmigt wurden, die Standortgenehmigungen vorliegen, die sich entweder in der Erteilungsphase befinden, oder die Genehmigungen wurden bereits erteilt, es handelt sich also um sichere Projekte. Ich gehe nicht davon aus, dass die Preise steigen, aber das hängt letztlich von den Investoren, aber auch von der Situation am Markt ab. Ich möchte Montenegro erwähnen. Zwar ist die Infrastruktur dort immer noch ein großes Problem, da es nicht so schöne Projekte gibt, aber wenn man sich Porto Montenegro anschaut, sieht man, dass dieses Projekt Montenegro erzogen hat. Deshalb ist Portonovi, Lustica Bay... passiert. Ich glaube, dass wir als Balkanländer wirklich auf einem guten Weg sind, was den Bau betrifft, ich glaube, dass wir großes Potenzial haben und dass der Kauf von Immobilien eine gute Investition ist. Meiner Meinung nach ist es immer besser, in den Bau zu investieren, als das Geld auf der Bank zu lassen – schlussfolgerte Vasic.

Die regionale Konferenz „Geschäft mit Zweck 2023“ unter dem Motto „Die ganze Region – eine Konferenz“ wurde von der D. R. Gilbert Group und dem slowenischen Business Club organisiert.

Das Portal eKapija ist Medienpartner der Veranstaltung.

D. Obradović

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