Građevina pokreće srpsku privredu - Elektronske dozvole i kvalitetnija regulativa ubrzavaju tržište nekretnina

Srpsko tržište nepokretnosti beleži trend rasta i u prvoj polovini 2018. godine bilo je "teško" 1,6 mlrd EUR, što je 23% više u odnosu na isti period 2017. U prvih šest meseci, prema podacima Republičkog geodetskog zavoda, sklopljeno je 48.000 kupoprodajnih ugovora. I broj izdatih građevinskih dozvola povećan je u odnosu na prethodnu godinu, a dodatni zamajac sektoru građevine, koja sada beleži značajno veći udeo u BDP-u Srbije, daće i donošenje i izmena propisa u tom sektoru, odnosno pojednostavljenje i ubrzanje procedura za izdavanje različitih dozvola i dokumenata, ističu nadležni.

Kao najveći projekat na tržištu u narednom periodu viđena je izgradnja jeftinih stanova za pripadnike vojske i policije. Naime, planirano je da do 2020. godine bude izgrađeno više od 5.200 stanova, od čega 1.578 u prvoj fazi.

Građevinske kompanije i njihovi podizvođači imaće pune ruke posla, a kako nova gradnja angažuje i veliki broj pratećih delatnosti, to pokazuje da nekretnine nesumnjivo predstavljaju pokretač rasta i razvoja kompletne privrede. Takođe, u ovom sektoru postoje velike poslovne šanse i za domaće kompanije koje će moći da se uključe u realizaciju velikih projekata.

Stručnjaci i investitori uglavnom hvale izmene propisa, ali napominju da ima još prostora za unapređenje, i to pre svega kada je u pitanju komunikacija sa organima nadležnim za izdavanje različitih dokumenata.

Ministarstvo građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture u ovoj godini direktno učestvuje u realizaciji infrastrukturnih projekata ukupne vrednosti 68,7 milijari dinara, a dodatni podsticaj rastu, kako očekuju, daće program izgradnje stanova za pripadnike vojske i policije. Ovim programom obuhvaćeno je šest gradova - Niš, Vranje, Kraljevo, Kragujevac, Novi Sad i Beograd, a postoji inicijativa da se uključe i drugi gradovi. Inače, vrednost izgradnje stanova u okviru prve faze procenjena je na 64,35 mil EUR.

- Izgradnjom stanova za pripadnike Vojske Srbije, policije i BIA biće ne samo rešen problem kojim se niko nije bavio prethodnih 30 godina, već će taj projekat podstaći i rast građevinarstva, obezbediti nove poslove za građevinske firme i domaća mala i srednja preduzeća, a opštinama doneti veće prihode od poreza - kažu za eKapiju u resornom ministarstvu.

Do kraja godine planirano je da započnu radovi na izgradnji stanova u Vranju, Nišu, Novom Sadu, Kragujevcu i Kraljevu, a u Beogradu se početak gradnje očekuje u martu 2019.

- Realizacija ovakvih projekata važna je zbog toga što svaka investicija i gradnja povećava široku zaposlenost građevinske industrije - kaže Goran Rodić iz Građevinske komore Srbije.

On smatra da država takođe treba i može da se bavi i održavanjem sistema, čime bi se poboljšali uslovi stanovanja u objektima koji su građeni pre tri-četiri decenije, pa i više.

- Takvih stambenih objekata je više od dva miliona i time bi se uposlila građevinska industrija, odnosno radna snaga, a drugi uslov je da se omoguće kreditne linije od 2.500 do 5.000 EUR, gde mesečno rata ne bi prelazila 50 EUR. Uštede bi se tako merile milijardama - ističe Rodić u razgovoru za eKapiju.

Kada je reč o udelu domaćih firmi, nadležni kažu da one daju značajan doprinos rastu građevinarstva. Pre svega učestvuju u realizaciji infrastrukturnih projekata, bilo kao glavni izvođači ili podizvođači, na projektima čiji je finansijer Republika Srbija, napominju u ministarstvu.

Poslednji podaci Republičkog zavoda za statistiku o rastu bruto domaćeg proizvoda (BDP) u drugom kvartalu 2018. od 4,8% pokazali su da je sektor građevinarstva u ovoj godini glavni pokretač privrednog rasta Srbije. Najveći realni rast bruto dodate vrednosti zabeležen je u sektoru građevinarstva, i to 22,9%.

S obzirom na nove infrastrukturne projekte čije ugovaranje predstoji, kao i početak velikog projekta izgradnje stanova za pripadnike službi bezbednosti u drugoj polovini godine, očekuje se da i u narednom periodu građevinarstvo nastavi da daje značajan doprinos rastu srpske privrede, što će doprineti i povećanju učešća u BDP-u, nadaju se u ministarstvu.

Na pitanje koliko su propisi unapredili i pojednostavili rad sektora, iz ministarstva ističu da je Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova omogućio da građani i privreda ne moraju da obilaze nekoliko šaltera i institucija da bi upisali imovinu u katastar, već će sve to raditi na jednom mestu - kod notara.

Od 1. jula postupak upisa imovine odvija se tako što javni beležnik umesto kupca nekretnine vrši uvid u katastar nepokretnosti, a potom sledi overa ugovora o kupoprodaji. Zatim se taj ugovor digitalizuje, overava elektronskim potpisom i šalje katastru elektronskim putem. Do kraja 2019, građani će dokumentaciju moći da podnose i u elektronskoj i u papirnoj formi, da bi od 1. januara 2020. katastar u potpunosti prešao na elektronski sistem funkcionisanja.

Uvođenje e-šaltera za upis imovine predstavlja početak potpune digitalizacije katastra - od 1. novembra će, pored javnih beležnika, i javni izvršitelji imati obavezu da katastru dostavljaju presude koje postanu izvršne, a istu obavezu od 2020. imaće i sudovi.

- Uvođenje elektronskog sistema za izdavanje građevinskih dozvola predstavlja jedan od najvažnijih reformskih izazova - kažu u ministarstvu, i napominju da je za tri godine Srbija napredovala sa 186. na 10. mesto u oblasti izdavanja građevinskih dozvola na listi Svetske banke Doing Business.

Prosečno vreme izdavanja građevinskih dozvola sada je osam radnih dana, što je važno kako za građane, tako i za strane investitore, kojima je ovo važan pokazatelj kvaliteta poslovnog okruženja i lakoće poslovanja u Srbiji, što sve doprinosi rastu sektora građevinarstva.

Iz ministarstva najavljuju i da su pripremili izmene i dopune Zakona o planiranju i izgradnji kojima je predviđeno značajno skraćivanje rokova za izradu planskih dokumenata.

Predsednik Odbora za nekretnine i izgradnju Saveta stranih investitora i partner u advokatskoj kancelariji Bojović Drašković Popović & Partners, Ivan Gazdić, ističe važnim to što se prema poslednjim podacima Doing Business Svetske banke, Srbija našla na 10. mestu kada je reč o pribavljanju građevinskih dozvola. Takođe, ocenjuje da postoji određeni napredak i u sprovođenju postupaka konverzije, odnosno pretvaranja prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu i da je sve veća zainteresovanost investitora da ovaj postupak pokrenu i sprovedu.

Sagovornik eKapije smatra i da je usvajanjem Zakona o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova načinjen izvestan napredak u radu katastra, prevashodno u brzini rešavanja po zahtevima stranaka i u komunikaciji sa strankama.

- Primenu propisa možemo generalno oceniti pozitivno, ali je i dalje ostalo dosta prostora za unapređenje - istakao je Gazdić.

Sudeći prema zvaničnim statističkim podacima, primetan je rast broja izdatih građevinskih dozvola otkako je, izmenama Zakona o planiranju i izgradnji, uvedena takozvana objedinjena procedura za dobijanje građevinske i upotrebne dozvole.

- Ipak, investitori i dalje ocenjuju da bi komunikacija sa organima nadležnim za izdavanje akata u objedinjenoj proceduri trebalo da se poboljša - pojašnjava Ivan Gazdić i ponavlja da su, iako određeni napredak u sprovođenju postupaka konverzije postoji, neki problemi i dalje prisutni.

Naš sagovornik kao primer navodi da je veliki broj postupaka konverzije prekinut, a glavni razlog za to su i dalje sporne odredbe zakona kojim se uređuje konverzija uz naknadu. One predviđaju da se postupak mora prekinuti dok se pravosnažno ne okonča postupak restitucije povodom predmetne nepokretnosti, čak i u slučajevima kada vraćanje imovine u naturalnom obliku nije zakonski moguće.

- Već je opšte poznato da je za napredak na listi Svetske banke, kada je reč o pribavljanju građevinskih dozvola, svakako zaslužna takozvana objedinjena procedura koja podrazumeva izdavanje elektronske građevinske dozvole uvođenjem funkcionalnog sistema za izdavanje e-dozvola - ističe Ivan Gazdić.

On smatra da je trend digitalizacije potrebno podržati i u drugim procedurama koje direktno imaju veze sa razvojem tržišta nekretnina, jer su upravo e-servisi prepoznati i u ovom sektoru kao način da se javna uprava učini efikasnijom.

Gazdić podseća i da novi Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti ima ambiciozan cilj da poveća efikasnost i ažurnost katastra nepokretnosti kao i da pojednostavi i ubrza proceduru upisa prava.

- Najveća novina je što stranke više neće morati fizički da idu u službe za katastar nepokretnosti, već će se zahtevi dostavljati u formi elektronskog dokumenta, preko elektronskog šaltera. Takođe, propisano je da se postupak upisa u katastar nepokretnosti pokreće i sprovodi po službenoj dužnosti od strane javnih beležnika, javnih izvršitelja, sudova i drugih državnih organa, na osnovu isprava koje su sastavili, odnosno doneli, s tim što se ne isključuje mogućnost da u određenim slučajevima postupak bude pokrenut i na zahtev stranke - kaže Gazdić.

Službenici u katastru više neće proveravati zakonitost javne isprave koja je solemnizovana kod notara i na osnovu koje se traži upis, što podrazumeva daleko veću efikasnost same procedure upisa, a takođe se i rokovi za postupanje katastara skraćuju na 5 radnih dana (izuzev za pojedine kompleksnije postupke gde je zadržan rok od 15 dana).

- Naš Odbor će pomno pratiti implementaciju ovog Zakona i postepeni prelazak sa pisanog na elektronski način poslovanja katastra - zaključuje Gazdić.

Goran Rodić ukazuje i na još jednu bitnu činjenicu u vezi sa Zakonom o planiranju i izgradnji, a to je da pre izdavanja građevinske dozvole "mora da bude obavljeno mnogo predradnji".

- Lokalne samouprave moraju imati uređena planska dokumenta i onda se dozvole brzo izdaju. Sve mora biti uređeno - gde može da se zida, na kojim lokacijama je zabranjeno i slično - ističe on i ujedno naglašava da je baš zbog toga Zakon o planiranju i izgradnji jako kompleksan.

Mina Kalezić, direktorka prodaje i marketinga vodeće konsultantske kuće za nekretnine CBS International, koja je deo Cushman & Wakefield Grupacije, ocenjuje da će, prema najavama i planovima investitora sa jedne strane, i realnim potrebama sa druge, svi segmenti srpskog tržišta biti u fokusu investitora, naročito u Beogradu.

Ona za eKapiju kaže da je primetno da postoji tražnja za kvalitetnim prostorom, bilo da je reč o stanovima, poslovnim zgradama, tržnim centrima ili industrijskom prostoru.

- Investitori koji su tradicionalno ulagali u Srbiju do sada su u najvećem broju bili iz Austrije ili Izraela, i oni su već duži niz godina prisutni na srpskom tržištu. U poslednje vreme, intenzivirao se dolazak investitora iz Južne Afrike, ali i iz Kine i sa Bliskog istoka, koji smatraju ovo tržište zanimljivim za dalja ulaganja - navodi ona.

Potražnja za kancelarijskim prostorom je već četiri godine u uzlaznom trendu, a primetno je i da tržište maloprodajnog prostora doživljava isti pravac razvoja.

Što se tiče kretanja građevinske aktivnosti, podaci Udruženja za građevinarstvo, industriju građevinskog materijala i stambenu industriju Privredne komore Srbije iz prvog kvartala 2018. godine pokazuju da je vrednost izvedenih radova izvođača iz Srbije, za radove koji su izvođeni na teritoriji zemlje i u inostranstvu, porasla za 19,4% u odnosu na prvi kvartal 2017.

Vrednost izvedenih radova, u stalnim cenama, najviše je povećana u regionu Vojvodine, zatim u regionu Južne i Istočne Srbije, pa u Beogradskom regionu, dok je u regionu Šumadije i Zapadne Srbije vrednost izvedenih radova opala u odnosu na 2017. godinu.