(AG Nekretnine) Investiciona istraživanja - Tržište rezidencijalnih objekata u Srbiji

Nastavljajući prikaze stanja na tržištu nekretnina Srbije, na red je došao prikaz stanja tržišta rezidencijalnih objekata u Srbiji. Pored šoping molova, kancelarijskog prostora i logističkih centara, rezidencijalni projekti ovoga momenta predstavljaju možda najdinamičniji segment u sveopštoj ravni razvoja nekretnina u Srbiji. Ovaj segment nekretnina, može se slobodno reći i uz kancelarijske prostore, najviše se približio svetski postojećim i na našem tržištu, sve više, traženim standardima.

Tokom prethodne decenije mnogi faktori su uticali na srpsko tržište nekretninama, uključujući političku i ekonomsku situaciju i ukupni društveni standard. Upravo iz ovih razloga u većim gradovima Srbije nije došlo do veće aktivnosti u smislu izgradnje objekata i pojavio se veliki rascep između postojeće ponude rezidencijalnih objekata i predviđene potražnje. Zbog migracija populacije na mikro i makro nivou i celokupnog razvoja države koji se najbolje vidi u oživljavanju ekonomije, očekuje se da će potražnja stabilno rasti u godinama koje dolaze. Očekuje se da će stalno poboljšanje makroekonomske slike društva i povećanje opcija kreditiranja pružiti dodatnu potporu ovoj tendenciji.

Stanje u okolnim zemljama

Susedne zemlje, poput Bugarske i Hrvatske prošle su kroz slične promene tokom prethodne decenije i mogu se koristiti kao dobar parametar za poređenje kao i smernica za srpsko tržište stambenim prostorima u najbližoj budućnosti.

Ekonomski i demografski sastav populacije Zagreba i konstantan i stabilan rast njene ekonomske moći uticao je na rast ponude i potražnje za stambenim jedinicama srednje visokog i visokog kvaliteta. Stanovi se u centralnom delu Zagreba prodaju za 1,700 do 2,000 EUR/m2. Zavisno od ekskluzivnosti lokacije, cene mogu da idu do 3,000 EUR/m2. Trenutno postoji nekoliko projekata koji su u fazi razvoja, a koji bi svojim kvalitetima trebalo da izađu u susret čak i najzahtevnijim kupcima.

U međuvremenu, u Bugarskoj je konstantan rast ukupnog društvenog proizvoda, kao i pad stepena nezaposlenosti što je dovelo do toga da rezdencijalni sektor postane najdinamičniji segment tržišta nekretninama. To je još uvek tržište vođeno potražnjom, i najveće interesovanje vlada za njegov središnji segment. Zavisno od kvaliteta izgradnje, lokacije i veličine, cene stanova variraju od 500- 1,700 EUR/m2, pa sve do 3,000 EUR/m2 za najprimamljivije ponude.

Situacija u Beogradu

U Beogradu većina stambenih objekata koji su izgrađeni u poslednjoj deceniji ima zastareo raspored prostorija, nemaju službu koja se brine o održavanju i malo parking mesta, a naša istraživanja su pokazala da su ovo uslovi za koje većina potencijalnih kupaca očekuje da budu ispunjeni u celini. Imajući ovo u vidu, investitori su počeli sa izgradnjom novih, kvalitetnijih stanova, čija se ponuda značajno povećala u delovima Vračara, Dedinja, i od skoro Novog Beograda. Stambeni projekti koji najbolje ilustruju ovo u toku 2005/06. godine su kompleksi Oaza, Karijatide, Panorama Dedinje, Mačkov kamen itd.

(Oaza)

Prodajne cene

Kao rezultat ukupnog povećanja ponude i opcija za stambene kredite, tržište stambenih prostora je iskusilo novo povećanje potražnje. Sa malom razlikom u ceni starijih i stanova srednje klase, potencijalni kupci se okreću ka novim objektima koji nude završne radove i pogodnosti koje odgovaraju savremenom stilu života. Najveća potražnja vlada za manjim stambenim jedinicama. Najviše prosečne cene zabeležene su u centru, na Dedinju, Vračaru i Novom Beogradu. Imajući u vidu stambene jedinice srednjeg i visokog kvaliteta, prodajne cene su sledeće: 1500-2700 EUR/m2 u centru i na Vračaru, 1500-2500 EUR/m2 na Dedinju i 1300-2100 EUR/m2 na Novom Beogradu.

(Panorama Dedinje)

Ne očekuje se stabilizacija niti pad cena do izgradnje velikih projekata (stambenih blokova). Prvi takav pad cena očekuje se 2009. godine kada će sa izgradnjom Univerzitetskog sela na Novom Beogradu na tržište dospeti preko 2,000 stambenih jedinica.

Zakupnine

Uz blagi pad koji je uočen na godišnjem nivou, prosečna zakupnina u Beogradu iznosi 11 EUR/m2. U najpopularnijim delovima grada – Vračaru, Dedinju i Senjaku, zakupnine su nešto niže zbog rastuće ponude kvalitetnih stanova u ovim delovima grada. Velika potražnja za stanovima na Novom Beogradu održala je visinu zakupnine istom kao i prethodnih godina.

Porodične kuće ostaju u višem delu skale zakupnina, uz prosečno 15 EUR/m2 mesečno zbog ograničene ponude. Sa druge strane, kuće od preko 400m2 izdaju se po nižoj zakupnini zbog budžetskih ograničenja zakupaca.

Samo u retkim slučajevima najluksuzniji veliki namešteni stanovi uspevaju da postignu zakupnine od 17 do 19 EUR/m2 mesečno. Ovi stanovi se obično nalaze u zelenim delovima Dedinja ili Senjaka uz prelepe bašte, ili u centru grada u blizini pešačke zone – Knez Mihailove ulice.

Do prošle godine, tržištem stambenih prostora dominirali su lokalni investitori. Prve strane kompanije aktivne na tržištu fokusirane su na masovno tržište i grade stambene jedinice sa privlačnim rasporedom prostorija i pogodnostima za svoje kupce. Najaktivniji strani investitori dolaze iz Izraela, kao što je GTC, koji trenutno gradi jedan od najvećih i najprivlačnijih stambenih kompleksa u Beogradu – Park Apartmane. Ovaj jedinstveni projekat ima bruto površinu od 20,000m2, sa preko 160 stambenih jedinica, a ponuda varira od manjih stanova do luksuznih penthausa sa podzemnom garažom i različitim pogodnostima za svoje stanare. Očekuje se da će ovaj projekat biti izgrađen do kraja 2007. godine, dok se proces prodaje privodi kraju sa Colliersom kao ekskluzivnim zastupnikom.

(Park apartmani)

Drugi moderan projekat za koji postoji veliko interesovanje na tržištu je Panorama Dedinje, projekat lokalnog investitora – kompanije Meridian Balkans i uz Colliers kao ekluzivnog agenta prodaje. Ovaj projekat uključuje 11 novoizgrađenih objekata, od kojih se svaki sastoji od 4 nivoa, uključujući garaže. Potencijalni kupci mogu da biraju između luksuznih gradskih kuća i superiornih stanova. Udaljen 10 minuta od centra grada, ovaj projekat takođe nudi najsavremenije završne radove, sigurnosne sisteme i uređenje eksterijera i enterijera.

Međutim, sasvim je jasno da postoji prostor za nove stambene projekte u Srbiji koji treba da podmire ne samo potrebe visoke i srednje klase ali i druge segmente našeg visoko izdiferenciranog društva. Zakon ponude i potražnje će diktirati cenu, ali investitori sada treba da vode i mnogo više računa o kvalitetu pošto kupci kod nas postaju sofisticiraniji i bolje informisani i znaju šta treba da očekuju za svoj novac.

autor :

Jovica Jakovac

Generalni direktor

Colliers International Serbia d.o.o.

[email protected]

izvor :