Uroš Marković, partner u kancelariji JPM Janković Popović Mitić - Učestvujemo u nekim od najznačajnijih transakcija iz oblasti nepokretnosti

(Uroš Marković) Republika Srbija treba da se izbori sa "kosturima iz ormana", odnosno sa problemima koje vuče iz prošlosti, a naročito iz perioda socijalizma. Još od 2000. godine čine se napori da se problemi prava korišćenja, društvene svojine i restitucije reše, ali niti jedan pokušaj, do sada, nije dao značajnije rezultate, kaže u razgovoru za eKapiju Uroš Marković, partner u kancelariji JPM Janković Popović Mitić, opisujući trenutno stanje zakonodavstva u oblasti nekretnina.

- Novi propisi u oblasti nepokretnosti, konkretno izgradnje građevinskog zemljišta, mogu se smatrati korakom unapred i treba da doprinesu pravnoj sigurnosti i predvidivosti poslovnog okruženja. Ipak, investiciona klima, kada su u pitanju nepokretnosti i izgradnja, nije povoljna, pa je i pitanje efekta novih propisa u oblasti nepokretnosti pod znakom pitanja.

eKapija: JPM je pružio potpunu pravnu i transakcijsku podršku kompanijama "Delta Real Estate" i "Hemslade Trading Limited" tokom pregovora i potpisivanja značajne transakcije oko upravljanja tržnim centrima "Delta City". Koliko su ovakve transakcije značajne za nove investicione cikluse u Srbiji?

- Velike transakcije u svakom slučaju predstavljaju podsticaj za druge investitore u Srbiji i u regionu. Transakcije velike vrednosti govore u prilog isplativosti investiranja u Republici Srbiji. Naime, ovakve transakcije su jasan pokazatelj da je investiranje isplativo i za investitore koji ulažu u izgradnju i ostvaruju prihod od izdavanja u zakup novoizgrađenih objekata, kao i da je kupovina nepokretnosti u cilju daljeg korišćenja u svrhu zakupa isplativa.

eKapija: Koliko se pravna regulativa kod velikih transakcija u sektoru nekretnina razlikuje u Srbiji od one po kojoj posluju kompanije ulagači? Sa kojim problemima se najčešće susrećete?

- Kompanije koje su strani ulagači uglavnom su spremne da prihvate različitosti između regulative u zemljama iz kojih potiču i regulative u Republici Srbiji. Pre odluke o investiciji strani ulagači, najčešće, prikupljaju informacije o načinu poslovanja u zemlji u koju investiraju, što uključuje i analizu regulative u određenoj oblasti. Na osnovu tako prikupljenih informacija donosi se odluka o investiciji.

Kada su transakcije koje uključuje nepokretnosti u pitanju, regulativa u Republici Srbiji se ne razlikuje mnogo od regulative u drugim zemljama, a naročito zemljama Evropske unije. Najveći problem sa kojima se investitori susreću predstavlja sporost postupaka i nedostatak odgovornosti državne uprave za odlaganja u donošenju odluka. Činjenica je da investitori često trpe štetu zbog velikog broja propusta i loše organizacije državne uprave, a takvu štetu ne mogu nadoknaditi.

Povodom primene nove regulative u oblasti planiranja i izgradnje (uključujući i konverziju) neophodno je da se sprovede odgovarajuća obuka lica koja će raditi na predmetima i dati uputstva o postupanju u pojedinim situacijama, kada se kod administrativnog službenika može javiti strah od odgovornosti. Obučeni i dobro pripremljeni državni službenici koji odluke donose bez straha predstavljaju glavni uslov za pozitivne rezultate novousvojenih zakona.

eKapija: Koje su neki od glavnih problema sa kojima se srećete u radu? Gde država može da pomogne, izmenom kojih propisa?

- Glavni problemi sa kojima se svi investitori, pa samim tim i njihovi advokati susreću u radu jeste neujednačena primena propisa, sporost u radu državne uprave i izbegavanje odgovornosti od strane državnih službenika pa samim tim i izbegavanje donošenja odluka. Neretko se, na žalost, možemo susresti sa sistemskim problemima, poput nepoznavanja propisa i načina primene propisa od strane državnog službenika koji donosi odluku.

Sama izmena pojedinih propisa nije sredstvo kojim se može postići rezultat. Država bi trebalo da, do detalja razradi sve situacije i da organizuje odgovarajuću obuku lica koja odlučuju o pravima građana odnosno stranih investitora. Dosadašnji pristup detaljnog propisivanja doveo je do situacije da državni službenici, bez detaljnog propisa odbijaju da donesu odgovarajuće odluke po principu "zabranjeno je sve što nije dozvoljeno".

eKapija: Očekujete li da će Zakon o pretvaranju prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu uz naknadu povećati broj investicija na tržištu nekretnina, odnosno broj izdatih građevinskih dozvola?

- Cilj ovog Zakona je, u svakom slučaju, povećanje broja investicija u izgradnji, a ovakav stav je Ministarstvo građevinarstva više puta potvrdilo tokom javne rasprave.

Pre svega, deo postojećih investitora će požuriti da iskoristi svoje pravo na izgradnju po osnovu postojećeg prava korišćenja. Naime do kraja jula 2016. godine postoji mogućnost da nosioci prava korišćenja dobiju građevinske dozvole bez sprovođenja konverzije i tako steknu pravo na umanjenje naknade za konverziju nakon izgradnje novih objekata.

Sa druge strane nakon što se konverzija sprovede, korisnici građevinskog zemljišta postaće vlasnici tog zemljišta i imaće pravo kojim mogu slobodno da raspolažu odnosno pravo koje mogu da prenesu na lica koja imaju želju da investiraju u konkretnu lokaciju.

Pravo svojine na građevinskom zemljištu olakšaće i projektno finansiranje, obzirom da će postojati mogućnost da se na zemljištu upiše hipoteka pre nego što se dobije građevinska dozvola.

eKapija: Da li je prema Vašem mišljenju resorno ministarstvo pokazalo transparentnost prilikom izrade pomenutog Zakona?

- Napori Ministarstva da izađe u susret potrebama privede i investitora tokom izrade Zakona nisu dali odgovarajući rezultat. Ministarstvo je bilo transparentno i sa pažnjom je saslušalo sve komentare na nacrt zakona koje su dale organizacije koje okupljaju strane investitore i veći deo tih komentara je usvojen. Međutim, tokom skupštinske rasprave predlog Zakona je izmenjen i u Zakon su unete odredbe koje blokiraju konverziju u slučajevima kada je određeno zemljište obuhvaćeno zahtevom za restituciju. Ovakve nevešte izmene predloga zakona u skupštinskoj proceduri onemogućiće da se Zakon primeni u punoj meri i da da rezultate koji se očekuju i radi kojih je, na kraju, ovaj Zakon i usvojen.

eKapija: Kako ocenjujete novi Zakon o ulaganjima, usvojen krajem prošle godine? U kojoj meri on utiče na privlačnost Srbije kao mesta za investicije? Kancelarija JPM je po usvajanju zakona saopštila da će domet Zakona biti vidljiv tokom praktične primene i meren novim nivoima ulaganja prateći njegovu primenu. Da li sada, nekoliko meseci možete da kažete da Zakon ima efekte?

- S obzirom da je nakon stupanja na snagu Zakona o ulaganjima bilo potrebno da se formira po Zakonu predviđena Razvojna agencija Srbije (RAS), koja preuzima institucionalne mehanizme prethodnih agencija u oblasti ulaganja, Agencije za strana ulaganja i promociju izvoza (SIEPA) i Nacionalne agencije za regionalni razvoj (NARR), za ocenjivanje dometa Zakona u novom institucionalnom okviru biće potrebno dodatno vreme. Iako Zakon donosi dobra rešenja, za pozitivnu ocenu u praksi biće ključno da u skladu sa novim zakonskim okvirom Razvojna agencija Srbije dobrom, efikasnom i ustaljenom praksom odgovori na očekivanja koja od nje imaju investitori i šira stručna javnost.

eKapija: Koje su neke od najznačajnijih transakcija iz oblasti nekretnina na kojima je JPM učestvovao?

- Samo u ovoj godini, pored navedene prodaje "Delta City" tržnih centara u Beogradu i Podgorici, JPM učestvuje u još nekoliko najznačajnijih transakcija iz oblasti nepokretnosti kao i u projektima izgradnje nepokretnosti, kao što su izgradnja prve robne kuće IKEA u Beogradu, akvizicija novih lokacija za trgovinski lanac "Lidl", te projektu za razvoj još jednog velikog tržnog centra na teritoriji Beograda.

eKapija: Da li je JPM Janković Popović Mitić razvio neke posebne ekspertize u ovoj oblasti, a koje možda nisu bile dostupne investitorima u nekretnine u Srbiji?

- U poslednjih nekoliko godina, investitori i graditelji su, u sve većoj meri počeli sa primenom FIDIC ugovora o građenju, projektovanju i konsultantskim uslugama. Primena FIDIC ugovora posebno odgovara stranim investitorima koji se osećaju relaksiranije prilikom zaključenja ugovora o građenju, obzirom da su im odredbe FIDIC ugovora uglavnom poznate i da znaju kakav je efekat ovih odredbi.

Sa druge strane specifičnosti srpskog prava zahtevaju da se pojedine odredbe FIDIC ugovora izmene, dopune ili da se njegova primena isključi, a česte promene zakona i propisa zahtevaju i često usklađivanje posebnih uslova FIDIC ugovora. U tom smislu, JPM ima i formiran tim advokata koji su detaljno upoznati sa problematikom FIDIC ugovora i koji, u tom smislu, klijentima mogu pružiti brzu i kvalitetnu uslugu.

Jelena Đelić

Kompletan sadržaj Tematskog biltena "Nekretnine - novi investicioni ciklus" možete pročitati OVDE.

JPM & Partners AOD

Delta Real Estate d.o.o. Beograd

Hemslade Trading Limited Nikozija, Kipar

Ministarstvo građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture Republike Srbije

Delta City 67 d.o.o. Beograd

IKEA Srbija d.o.o. Beograd

Lidl Srbija KD Nova Pazova

Razvojna agencija Srbije

Agencija za strana ulaganja i promociju izvoza SIEPA

Janković Popović Mitić

Uroš Marković

ekapija tematski bilteni

tematski bilteni ekapije

nekretnine

tematski bilten nekretnine

Nekretnine novi investicioni ciklus

tematski bilteni 2016

Zakon o pretvaranju prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu

zakon o investiranju

Ministarstvo građevinarstva

Zakon o ulaganjima

FIDIC ugovori