Stambeni krediti nikad jeftiniji, kupci sve oprezniji - Stanogradnja u Srbiji stagnira, miruju i ponuda i cene

U Srbiji je prošle godine prodato 4.700 manje stanova i tri puta manje kuća nego 2014. godine, pokazuju podaci Poreske uprave. Broj onih koji su kupili stambene nekretnine na kredit je približno isti, pokazuju podaci Nacionalne korporacije za osiguranje kredita. U porastu je tražnja za kvalitetnim stanovima, a povećana je i pravna sigurnost u prometu nekretnina.

Prostora za rast ovog tržišta ima, a građevinari i proizvođači građevinskog materijala rešenje vide u masovnoj i jeftinoj stanogradnji za koju u Srbiji postoji tržište.

Dragan Radulović, generalni direktor kompanije "CBRE Srbija", kaže da se za tržište stambenog prostora može reći da je doživelo evidentan razvoj tokom poslednjih nekoliko godina, ne samo u broju izgrađenih kvadrata već i u segmentaciji tržišta i sve sofisticiranijem pristupu domaćih i stranih investitora, ali i zahtevnijoj ciljnoj grupi kupaca.

On podseća da se pre početka krize stambeni fond Beograda u proseku uvećavao za oko 7.000 novih stanova godišnje, što je smanjeno u periodu posle krize, da bi se u poslednje dve godine vratilo na isti nivo, s tim da je sada evidentna stabilnost ovog segmenta tržišta i u pogledu cena i u odnosu ponude i tražnje.

- Poslednji javno dostupni podaci ukazuju na manju građevinsku aktivnost u 2014. godini, ali nam iskustvo govori, da je ponekad važno, osim statistike, analizirati i trendove i tržišna kretanja. U poslednjih par godina, svedoci smo trenda unapređenja tržišta i kupaca koji su postali obazriviji i oprezniji pre donošenja odluke o kupovini. Tržište se profilisalo u pravcu da se kupci odlučuju za kupovinu stanova od renomiranih investitora, što u određenoj meri otežava izgradnju manjih objekata od strane privatnih lica, kojima je često proces izgradnje i završetak projekta finansijski uslovljen procesom prodaje - kaže Radulović.

Stanovi u Beogradu najtraženiji, prednjače Novi Beograd i Voždovac

Beograd je već dugi niz godina najtraženiji, kada je reč o kupovini nekretnina. Prestonica beleži i najveće učešće u novogradnji.

Generalni direktor kompanije "CBRE Srbija" kaže da potencijal tržišta treba posmatrati sa aspekta tražnje, za koju se uprkos krizi može reći da je relativno stabilna u poslednje dve godine, jer se u proseku u Beogradu godišnje proda između 9.000 i 10.000 stanova.

- Iako podaci ukazuju da je zabeležen blagi pad od 5% u broju prodatih stanova na nivou Beograda u 2015. u odnosu na 2014.godinu, broj prodatih stanova značajno prevazilazi broj izgrađenih stanova, što daje optimizam o rastu potreba na tržištu za novogradnjom. Osim toga, neke beogradske opštine, poput Novog Beograda i Voždovca beleže veću tražnju, što potvrđuju brojni aktivni projekti koji se razvijaju baš u ovim delovima grada.

Trenutno se cene kvadrata u Beogradu kreću od 700 EUR do maksimum 2.500 EUR ako je reč o ekskluzivnim lokacijama na kojima i ekstraluksuzan stan može da dostigne i 2.800 EUR za kvadrat.

Na Voždovcu kvadratni metar staje od 900 do 1.500 EUR, Mirijevo je od 800 do 1.100, Banovo brdo od 1.000 do 1.400, Zvezdara od 1.000 do 1.500, Zemun od 800 do 1.400, Rakovica je od 850 do 1.100, a centar grada od 1.700 do 2.500 EUR.

Među jeftinije lokacije spadaju Miljakovac, Kanarevo i Labudovo brdo, Galenika, Karaburma, Mirijevo, dok u Krnjači, Kotežu, Borči, Zemun polju i Padinskoj Skeli kvadrat košta 500-600 EUR.

A kako sve to izgleda iz ugla nekoga ko se na terenu bavi prometom nekretnina?

Nedeljko Malinović iz agencije "Legat", kaže da je tržište nekretnina u poslednjih godinu dana nepromenjeno, a da je ponuda lošija.

Cene stanova u Beogradu su, prema njegovom mišljenju sada prilično realne. On ne očekuje značajne promene u sledećih godinu dana. Takođe, ne očekuje ni da će nove zakonske odredbe o legalizaciji uticati na pad cena nekretnina.

U Srbiji kuća i do 5.000 EUR

Ako biste da živite dalje od asfalta i buke, situacija je takođe sve povoljnija. Kuće sa okućnicom širom Srbije se godinama prodaju ispod cene, a u delovima Vojvodine, ako pažljivo tražite, možete naći i imanja koja koštaju manje od 5.000 EUR.

Agenti za prodaju nekretnina tvrde da se u pojedinim udaljenijim selima kuća sa okućnicom može kupiti i za oko 5.000 EUR, jer je cena kvadratnog metra, čak i u Novom Sadu, koji je najatraktivniji za kupovinu, značajno pala. Kažu da sada kvadrat nekretnine koji je ranije koštao više od 1.000 EUR, može da se kupi i za 700 EUR.

U Valjevu, na primer, kuća sa okućnicom košta od 10.000 do 30.000 EUR, zavisno od lokacije, površine, godine i kvaliteta gradnje, postojanja puta... Kuća u Vranju, od stotinak kvadrata novije gradnje, sa pristojnom okućnicom, može da se kupi već od 20.000 EUR.

Kamate u bankama nikad niže

Stambeni krediti u Srbiji dugo nisu bili "jeftiniji". Poređenja radi, pre samo tri godine prosečna kamatna stopa sa marginama, vezana za Euribor bila je oko 6%, dok danas u proseku iznosi oko 3,5%. To praktično znači da bi 2013. za kredit od 50.000 EUR, sa učešćem od 20% i rokom otplate 30 godina, mesečna rata kredita bila oko 240 EUR, a korisnik kredita morao je ukupno da vrati oko 87.800 EUR. Početkom 2016. godine, za isti kredit i rok otplate, ali po efektivnoj kamatnoj stopi od 3,5%, korisnika kredita mesečna rata stajaće 180 EUR, dok bi ukupno morao da vrati oko 65.000 EUR.

Iako su kamate na stambene kredite na istorijskom minimumu, Nedeljko Malinović iz agencije "Legat" kaže da ne vidi povećanje broja kreditnih kupaca.

- Razlog tome su najavljena otpuštanja zaposlenih, tako da postoji velika nesigurnost kod stanovništva u pogledu sposobnosti otplaćivanja kredita - kaže Malinović.

Tržište građevinskog materijala

Viktor Kobjerski, iz Udruženja za građevinarstvo, industriju građevinskog materijala i stambenu privredu Privredne komore Srbije, kaže da je tržište građevinskog materijala u stagnaciji, a da se zahvaljujući izvozu određenih materijala proizvedenih od gline, održava dalja proizvodnja u fabrikama.

Drugačija situacija je u izvođenju radova na infrastrukturi Srbije.

- Tu je evidentiran pomak na bolje i postoji mogućnost sa planiranim Zakonom o građevinskim materijalima ili uredbom o građevinskim materijalima uvođenje reda, poboljšanje kvaliteta i veća finansijska dobit. Napomenimo da uvođenjem reda u građevinski otpad, korišćenjem stručnih licenciranih inženjera i instituta otvaramo hiljade radnih mesta, a korist u industriji je izuzetna (kod upotrebe recikliranog materijala pre svega u infrastrukturnim radovima). Smanjićemo eksploataciju šljunka iz reka, broj divljih kamenoloma koji menjaju topografiju terena u Srbiji i koji potpomažu klimatske promene i sivu ekonomiju. Jednom rečju, otvaramo novu kvalitetnu i neophodnu privrednu granu koja je kod nas zaboravljena - kaže Viktor Kobjerski.

On kaže da očekuje i rast stanogradnje u narednom periodu, budući da će se sa uvođenjem objedinjene procedure sigurno dobijati brže dozvole za gradnju.

- Na investitorima je da projekti budu usaglašeni sa važećim propisima, da kvalitetno rade svoj posao, a na državnim organima je da kontrolišu primenu Zakona i ne dozvole da se ponovi višedecenijsko nepoštovanje urbanističke struke i pravila gradnje - poručuje sagovornik "eKapije".

Marko Danon, ekonomista Hypo Alpe Adria banke u Srbiji, optimističan je po pitanju novih investicija u ovoj oblasti. On kaže kako se u narednom periodu očekuje njihov rast, a to uverenje beleži na rastu prodaje građevinskog materijala i najavljenom broju projekata u oblasti nekretnina.

Jelena Đelić

Kompletan sadržaj Tematskog biltena "Nekretnine - novi investicioni ciklus" možete pročitati OVDE.

Nacionalna korporacija za osiguranje stambenih kredita Beograd

CBS International Beograd

Legat Co d.o.o.

Privredna komora Srbije

Addiko bank ad Beograd

ekapija tematski bilteni

tematski bilteni ekapije

nekretnine

tematski bilten nekretnine

Nekretnine novi investicioni ciklus

tematski bilteni 2016

cene stanova u Beograu

cena kvadrata u Beogradu

cene kuća u Srbiji

Dragan Radulović

CBRE Srbija

Legat

stambeni krediti

kamata na stambeni kredit

Nedeljko Malinović

PKS

proizvodnja građevinskog materijala

Marko Danon

Hypo Alpe Adria banka u Srbiji