Sudska prodaja nekretnina - Dobra prilika ili koračanje kroz lavirint skrivenih informacija

Javna prodaja nekretnina u izvršnom postupku zvuči kao dobra prilika za potencijalne kupce koji kupovinom kuće, ili stana, žele da dođu do krova nad glavom po pristupačnijoj ceni. S druge strane namiruje se dug koji je prethodno nastao. Ali u praksi to je sve drugo, samo ne povoljna prilika. U to je mogao da se uveri svako ko je pokušao da neku od oglašenih nekretnina kupi.

Iako zvuči primamljivo da se neki objekat prodaje po ceni od 60% procenjene vrednosti na prvoj licitaciji, a za 30% vrednosti na drugoj javnoj prodaji, sve što prati ove aktivnosti krajnje je odbijajuće za prosečnog građanina.

Šture informacije, oglasi okačeni samo na oglasnim tablama u sudovima, ili na njihovim portalima, nepristupačnost sudija, advokatske vratolomije i mnoštvo nepoznanica, od kojih je najkomplikovanije proveriti vlasništvo nad nekretninom, samo su deo miljea vezanog za izvršne prodaje. I uz sve to podrazumeva se da sposobnost kupca da brzo reaguje kad je reč o plaćanju licitacionog koraka, ili da se povuče ukoliko je dužnik u poslednji čas namirio dug.

U Komori izvršitelja kažu da su se njihovi članovi već ispraksovali sa licitacijama, dok je u osnovnim sudovima još uvek gužva u predmetima sa izvršenjem. Jedno je sigurno, u ovom trenutku u Srbiji mnogo se više prodaje nekretnina zbog dugova vlasnika, nego što ima kupaca.

Zainteresovani kupci imaju pravo da razgledaju nekretninu, ali to treba da pismeno zatraže od postupajućeg sudije da bi sud dao dozvolu i organizovao da službenik izađe na teren i pokaže objekat. U praksi, međutim, to može da izgleda i ovako - pismeni poziv za razgledanje nekretnine ni ne stigne do zainteresovane strane. Ili ovako, iako nije bilo kupaca odjednom se pojavljuju kupci iz drugih gradova. Gužva traje do licitacije, a onda nema nikoga, ili se dug isplaćuje. Ili se podiže cena na licitaciji.

I u sudovima upozoravaju da su se pojavili profesionalni kupci, a na tu pojavu žale se i građani. Nije redak primer i da nekretninu kupi neko od zaposlenih u sudu. A od sudije se može čuti i ovakva opaska: "Pa ima još nekretnina, zašto vas interesuje baš ova, evo još predmeta u ovoj fascikli!"

Kada je reč o rokovima, između prve i druge javne prodaje razmak je mesec dana maksimalno a za to vreme treba podneti zahtev za razgledanje nekretnine, treba proveriti sve što je moguće i pratiti da li je dug u međuvremenu namiren, kako se jemstvo od 10 odsto vrednosti procenjene nekretnine, ne bi bez razloga uplaćivalo na račun suda. Ukoliko se jemstvo uplaćuje, potrebno je da to bude dan uoči licitacije, kako bi novac bio na računu suda, a sudija imao dokaz pre početka javne prodaje. Papirne priznanice se podrazumevaju.

Ukoliko dođe do licitacije, kupac se nadmeće sa ostalim zainteresovanim za neku nekretninu, a kapara se ne vraća svima i u svakom slučaju, što je takođe činjenica koja odbija kupce. U takvim situacijama ljudi se pogađaju, kako ne bi jedni drugima kvarili posao. Poseban problem mogu da naprave nezadovoljni dužnici, koji uz pomoć advokata raspolažu pravim arsenalom izgovora da iz prodate nekretnine ne izađu u skorije vreme.

Po zakonu, prodajom nekretnine izvršni dužnik gubi pravo poseda nad nekretninom i dužan je da je preda kupcu odmah nakon dostavljanja rešenja o predaji, ako zakonom ili sporazumom sa kupcem nije drugačije određeno. Nakon što donese rešenje o predaji nekretnine, sud će na zahtev kupca, naložiti izvršnom dužniku da nekretninu isprazni i preda je novom vlasniku.

Posebno važno za kupca je da se založno pravo upisano na nekretnini gasi danom pravosnažnosti rešenja o predaji nekretnine i ako založni poverioci nisu potpuno namireni. Zakonom je zagarantovano da prodata nekretnina neće nositi teret po osnovu založnog prava izvršnog poverioca. S druge strane, kupac nekretnine i založni izvršni poverilac mogu se sporazumeti da založno pravo ostane na nekretnini i posle pravosnažnosti rešenja o predaji nekretnine, a da kupac preuzme dug izvršnog dužnika prema založnom izvršnom poveriocu, u iznosu koji bi mu pripao u tom postupku. U tom slučaju kupovna cena se smanjuje za iznos preuzetog duga.

- Savet potencijalnim kupcima je da dobro provere, u katastru i kod notara, sve informacije u vezi sa nekretninom koju žele da pazare, kako ne bi bilo neprijatnih iznenađenja. Ono što je za nas koji trgujemo nekretninama neobično to je da sudovi prodaju deo nekog objekta koji nije deljiv, recimo polovinu stana. To je toliko komplikovana situacija koja stvara potencijalnom kupcu mnoštvo problema - komentariše za "Danas" Maja Ilić, trgovac nekretninama.