Šta podiže, a šta spušta vrednost nekretnine u Srbiji?

U dva stana slične kvadrature u Bulevaru oslobođenja u Novom Sadu cena metra kvadratnog na poslednjem, 18. spratu iznosi 2.040 EUR, dok je u stanu koji se nalazi među prvim spratovima zgrade 2.900 EUR. Dvosoban stan u zgradi bez lifta na novosadskom Limanu je 2.400 EUR po metru kvadratnom, dok je onaj u zgradi sa liftom čak 3.000 EUR.

U istoj ulici se u beogradskom naselju Karaburma može kupiti stan od 118 kvadrata za 149.000 EUR, za 1.263 EUR po kvadratu, dok je mali stan od 36 kvadrata na portalu 4zida oglašen za 125.000 EUR, odnosno 3.472 EUR po kvadratu.

Dok je u nekim svetskim metropolama, poput Njujorka, stvar prestiža živeti na poslednjem spratu, u Beogradu ili Novom Sadu, kupci su poprilično nepoverljivi prema ravnim pločama, koje neretko prokišnjavaju, pa izbegavaju ove nekretnine.

Sanja Šćepanović, direktor novosadske agencije Šćepanović i saradnici kaže da je za stan u suterenu cena manja za 10% do 15% od regularne cene stana koji se nalazi između prvog i četvrtog sprata.

- Ako je stan na višim spratovima cena takođe pada i po tome se naše tržište nepokretnosti razlikuje u odnosu na tržišta u razvijenim zemljama. Kupci obraćaju pažnju na to da li zgrada poseduje lift i to diktira cenu same nekretnine i utiče sa oko 3%. Starije zgrade kao i stanovi za renoviranje su sa nižom cenom u odnosu na nove stanove na istoj lokaciji. Luksuzna oprema takođe diže cenu kvadrata u odnosu na stan koji je srednje opremljen - navodi Sanja Šćepanović.

Ona napominje da je grejanje faktor koji utiče na cenu oko 7%, ali ukazuje da i tu ima razlike u zavisnosti od vrste i kvaliteta grejanja, da li je na struju, gas, solarno, daljinsko centralno ili etažno. Ranije su bili traženi stanovi sa centralnim grejanjem, međutim situacija se danas promenila, jer postoje i druga rešenja koja se smatraju pametnijim, a koja omogućavaju uštedu energije i smanjenje troškova kao što su toplotne pumpe i solarni paneli.

- Struktura nekretnine je faktor koji utiče oko 4% na cenu stana. Najskuplji po metru kvadratnom su mali stanovi do 35 kvadrata i veći od 135 kvadrata. Za male stanove mala je i suma novca koja je potrebna za kupovinu, pa je i broj potencijalnih kupaca koji raspolažu potrebnim sredstvima veći. Za stanove veće od 135 kvadrata je karakteristično da ih nema puno i zato je i njihova cena po metru kvadratnom veća - objašnjava Sanja Šćepanović.

Stanje sanitarija u kupatilu i kuhinji utiče na cenu oko 5%, jer je za većinu adaptacija potrebno menjati kompletnu instalaciju, a u istom procentu se može podići ili spustiti cena u zavisnosti od kvaliteta stolarije i bravarije, jer upotrebna vrednost tokom godina opada.

- Telefon utiče sa oko 3% pri čemu je intenzivnijim korišćenjem mobilne telefonije ovaj faktor drastično izgubio na značaju. U istom procentu utiče i to da li stan ima terasu, lođu, verandu ili francuski balkon, kao i orijentacija stana, odnosno njegova osunčanost. Blizina prevoza utiče na cenu stana sa oko 3%, međutim ima i izuzetaka. Deo Beograda, Dedinje ili Topčider gde prevoz nije prisutan drži visoku cenu, tako da se ovaj faktor tiče pre svega klasične stanogradnje. Faktor "čovek" je u principu najuticajniji i utiče sa 10% u proseku i najmanje je ekonomski opravdan. Struktura i osobine komšiluka time imaju veliki značaj - napominje Sanja Šćepanović.