Harald Muller, vođa projekta u "Ambero Consulting" u Srbiji - Nove investicije stižu sa primenom savremenih sistema upravljanja zemljištem

(Harald Muller)

Kako bi naša zemlja bila konkurentnija i privlačnija većem broju investitora, Ministarstvo životne sredine i prostornog planiranja, pokrenulo je krajem 2010. projekat "Unapređenje upravljanja zemljištem na nivou lokalnih samouprava u Srbiji". Uz podršku "Ambero Consulting"-a i GIZ-a, 13 opština i gradova je radilo na razvijanju savremenih sistema upravljanja zemljištem, na obnovi napuštenih industrijskih postrojenja, organizovanju neformalnih postupaka participacije građana, procenama vrednosti nekretnina, uspostavljanju urbane komasacije...

Najvažniji zadatak projekta je prilagođavanje upravljanja zemljištem novim izazovima otvorene tržišne privrede.

- Izbor opština je sproveden u konsultacijama sa Stalnom konferencijom gradova i opština. Važan preduslov za saradnju su predlozi projekata u opštinama koje je trebalo da imaju omogućeno testiranje barem jednog novog instrumenta upravljanja zemljištem. Istovremeno predlozi projekata je trebalo da budu usaglašeni sa aktuelnim evropskim ciljevima u oblasti prostornog i urbanističkog planiranja. Naglasak u ovom projektu je stavljen na opštinskom upravljanju zemljištem i uvođenje novih, tržišno orijentisanih planskih instrumenata. Pozadina za to je kontinuirani politički proces transformacije na putu približavanja Srbije Evropskoj uniji – kaže u intervjuu za "eKapiju" Harald Muller, vođa ovog projekta ispred nemačke kompanije "Ambero Consulting".

eKapija: Koji su najveći problemi gradova i opština u Srbiji koje ste primetili pre početka projekta?

- Kao i u većini drugih istočno-evropskih zemalja, problemi u srpskim gradovima i opštinama su u vezi sa političkom transformacijom iz bivše socijalističko planirane ekonomije u tržišno orijentisanu ekonomiju. Nerešena pitanja vlasništva i nedostatak adekvatnih instrumenata razvoja zemljišta dovode do nekontrolisanog urbanog razvoja u gradovima, što je najprimetnije na periferiji. Ova vrsta razvoja kao rezultat ima ekološke i ekonomske probleme. Nekontrolisani urbani razvoj i širenje gradova ne samo da narušavaju vizuelni izgled gradova i opština, već su takođe povezani sa ogromnim infrastrukturnim troškovima.

eKapija: Šta podrazumeva savremeni sistem upravljanja zemljištem?

- Upravljanje zemljištem na lokalnom nivou se tiče načina na koji se zemljište koristi i rešavanja pitanja vezanih za vlasništvo zemljišta u gradovima u opštinama. Osnovni ciljevi savremenog sistema upravljanja zemljištem uključuju korišćenje dostupnih resursa što racionalnije moguće, obezbeđenje pozitivnih impulsa za ekonomski razvoj i zaštita životne sredine, paralelno sa društveno uravnoteženim razvojem. Uspešno ispunjenje ciljeva zahteva adekvatno formulisane instrumente planiranja i upravljanja i njihovu uravnoteženu implementaciju, s obzirom na to da su ovi ciljevi često međusobno oprečni.

Po mom mišljenju, ključne tačke modernog sistema upravljanja zemljištem i urbanog razvoja su tržišna orijentisanost, dok je druga karakteristika modernog upravljanja zemljištem vezana za promene paradigmi, koje se pojavljuju u urbanom razvoju tokom poslednjih godina i decenija.

eKapija: Koncept urbane komasacije se sprovodi u Nemačkoj već 20 godina, a u Srbiji još nije potpuno zaživeo. Predstavite nam taj koncept u kratkim crtama?

- Srbija je već u zakonu o izgradnji iz 1931. uvela instrument urbane komasacije. Ali zbog raznih političkih promena, on nije mogao biti uspostavljen, tako da do danas nema iskustava u vezi sa tim. Urbana komasacija je jedan veoma važan instrument za urednu realizaciju urbanističkih planova. Svrha urbane komasacije je da se naprave odgovarajuće parcele, u pogledu lokacije, oblika i veličine, za izgradnju objekata ili drugu upotrebu. To je procedura menjanja zemljišta uređena javnim zakonom. Svrha ove procedure, koja se može primeniti na oblast pokrivenu obavezujućim planom korišćenja zemljišta ili na izgrađenu oblast, je da se reorganizuju ili otvore specifične oblasti razvijenog i nerazvijenog zemljišta. Procedura urbane komasacije se vrši prema nalogu i od opštine kad god i čim je to potrebno da bi se realizovao obavezujući plan korišćenja zemljišta ili kada je to neophodno radi urednog urbanističkog razvoja u izgrađenim oblastima.

eKapija: Koje lokalne samouprave su započele urbanu komasaciju? Kakve rezultate očekujete?

- U ovom trenutku podržavamo tri grada i opštine u uvođenju projekata urbane komasacije. U Despotovcu radimo na prvom nacrtu plana urbane komasacije za novi stambeni prostor, dok u Užicu radimo isto za jedan poslovni prostor. U Novom Sadu raspravljamo u kojoj meri se ovaj instrument može primeniti u novoj parcelizaciji dela stambenog prostora u naselju Mišeluk III. U sve tri lokalne samouprave, prvi korak je već učinjen, a to su analize vlasničkih odnosa i izrada mape trenutne situacije.

Važna je činjenica da se u ovom momentu ovaj instrument može primeniti samo ako se svi vlasnici zemljišta slože o tome. Već smo sarađivali sa resornim ministarstvom na pripremi podzakona o urbanoj komsaciji i nadamo se da će nova vlada nastaviti da radi na tome i završiti tu proceduru usvajanjem propisa, koji bi definisali jasna pravila primene ovog važnog instrumenta.

eKapija: Projekat se bavi i procenom vrednosti građevinskog zemljišta. U čemu su problemi procene vrednosti nekretnina u Srbiji? Na koji način će kroz projekat "Ambero Consulting"-a to biti poboljšano?

- Kada pričamo o proceni vrednosti zemljišta, glavni problem je što Srbija u ovom trenutku, kao i sve druge zemlje u tranziciji, nema jasna i na nivou države usklađena pravila o tome kako da proceni vrednost zemljišta i nekretnina. Kao što se pokazalo iz početnih razgovora u Srbiji, postoji mnogo strana koje su izuzetno zainteresovane za uvođenje odgavarajućeg sistema procene vrednosti zemljišta, kao što su banke, sudovi, osiguravajuće kompanije, poreski organi, nezavisni sudski veštaci, lokalne samouprave, privatizaciona agencija, itd. To je bio razlog da predložimo resornom ministarstvu da analizira situaciju i pripremi predlog za prevazilaženje ove situacije. Potrebni su nacionalni standardi u procedurama i kriterijumima za procenu vrednosti zemljišta, kao i odgovarajuće administrativne strukture prilagođene srpskim uslovima.

U skladu sa našim dugogodišnjim iskustvom u Nemačkoj, predlažemo nacionalnu regulativu, koja, npr. omogućava lokalnim samoupravama da uspostave lokalnu bazu podataka o vrednostima nekretnina, koja bi mogla da koristi svim bitnim institucijama i zainteresovanim stranama kao osnova za procenu vrednosti nekretnina. To je razlog zašto smo započeli pilot projekat razvoja takvih baza podataka u tri grada.

eKapija: Dosta opština i gradova imaju "braunfild" lokacije. Koji je najbolji način da se takvi neiskorišćeni objekti ponude potencijalnim investitorima?

- Razvoj "braunfild" lokacija zahteva pristup koji je više tržišno orijentisan, kao i učešće i angažovanost svih bitnih javnih i privatnih zainteresovanih strana. Na početku, na osnovna pitanja se može odgovoriti u okviru preliminarne ili glavne studije izvodljivosti. Treba analizirati i razjasniti situaciju u domenu vlasničkih odnosa, a potrebno je i proveriti stanje tehničke infrastrukture. Nakon ove faze analize, potrebno je razmotriti budući plan korišćenja zemljišta i urbanistički plan. U tu svrhu se pokazalo efikasnim uvođenje kvalitetnih metoda poboljšanja planiranja, kao što su zajedničke savetodavne procedure sa učešćem stručnjaka iz različitih oblasti, uključujući arhitekturu, urbanističko i pejzažno planiranje, institucije lokalnog ekonomskog razvoja, kao i sami građani. I na kraju, potrebno je uspostaviti profesionalnu strukturu upravljanja i razvoja projekata.

eKapija: Kroz projekat je urađeno dosta planova generalne i detaljne regulacije. Da li su opštine uvidele važnost izrade planskih projekata za svoj razvoj a i za lakše odlučivanje investitora za određenu lokaciju? Koje ste nove pristupe održivog razvoja u urbanističkom planiranju sugerisali lokalnim samoupravama?

- Rekao bih da opštine jesu uvidele važnost planskih projekata. I mi smo veoma zadovoljni saradnjom sa lokalnim samoupravama. Bila je plodna za obe strane. Imali smo šansu da saznamo više o specifičnim uslovima u oblasti urbanističkog planiranja u Srbiji. Danas, u vreme ekonomske krize, urbanističko planiranje se ponekad posmatra kao "neophodno zlo" da bi se omogućilo izdavanje građevinskih dozvola.

Ponovo smo aktivirali instrument urbanog dizajna kao osnove za detaljne regulacione planove, a započeli smo i izradu smernica za urbani dizajn u cilju postizanja dobrog kvaliteta budućeg javnog i privatnog prostora. Uveli smo novi instrument planiranja integrisanog urbanog razvoja u Užicu i Kragujevcu. To je bio prvi put da se u Srbiji razvije takav jedan instrument. Rezultati su veoma dobri. Ono što sada fali i treba da se uspostavi na državnom nivou, u skladu sa iskustvima iz drugih evropskih zemalja, je Nacionalni program za urbanu obnovu i planiranje integrisanog urbanog razvoja.

eKapija: Deo projekta je i veća participacija građana u radu nekih službi opština i gradova. Na koje sve načine je moguće uključiti građane u rad lokalne samouprave? Koliko su bitne ideje građana?

- Učešće građana od rane faze procedure planiranja danas suštinski deo moderne kulture planiranja. Postoji mnogo dostupnih metoda i instrumenata vezanih za povećanje učešća građana, kao i puno iskustava na međunarodnom nivou. Među dostupnim specifičnim metodama za veću participaciju građana u Srbiji su: tradicionalna javna rasprava, kao i onlajn konsultacione i diskusione grupe i radionice, "world cafe", katalog izbora i druge. Testirali smo nekoliko instrumenata u našem projektu, a naše iskustvo će biti predstavljeno u vodiču za projektante i donosioce odluka, na kom smo nedavno počeli da radimo. Stavovi i ideje različitih zainteresovanih strana su uvek važne jer, na taj način, se može bolje razumeti šta oni u stvari žele.

eKapija: Za drugu fazu od 2013. do 2015. predviđen je projekat izrade preporuka za poboljšanje pravnih i institucionalnih mehanizama i sprovođenje stručnih obuka. Šta je sve predviđeno tim projektom i kome je namenjen?

- Druga faza predviđa nastavak realizacije pilot projekata u skladu sa dogovorima sa gradovima i opštinama u Srbiji. Neki projekti će se završiti, dok će implementacija drugih biti nastavljena. Osim toga, druga faza će biti više koncentrisana na diskusiju i objavljivanje rezultata projekta na državnom nivou. U ovom trenutku je neophodno pomenuti ulogu Stalne konferencije gradova i opština Srbije (SKGO) kao važne institucije za objavljivanje iskustava i dostignuća projekata na nivou cele Srbije. Komisija za urbanističko planiranje i stambena pitanja u okviru SKGO-a treba da bude platforma za širenje znanja i iskustava stečenih kroz implementaciju projekata u pilot gradovima.

Takođe, cilj je da analizira u kojoj meri bi trebalo usvojiti pravni okvir i šta bi trebalo uraditi da bi se promovisali novi instrumenti. To uključuje edukaciju za članove lokalnih i državnih vlasti, a mi takođe želimo da uspostavimo saradnju sa bitnim fakultetima.

Suzana Obradović