Najčešće greške prilikom kupovine stana - Na šta posebno obratiti pažnju i koji su propratni troškovi

Korona kriza i rat u Ukrajini koji je izazvao poremećaje u snabdevanju i ceni energenata kao da su pokrenuli lančanu reakciju koja je dalje uticala i na poskupljenja hrane, troškova života, stanovanja pa i usluga i stambenih kredita. Narodna banka Srbije povećala je referentnu kamatnu stopu za 25 baznih poena, na nivo od 6%. Kako je saopšteno iz Kabineta guvernera, povećana je i stopa na depozitne olakšice - na 4,75%, kao i stopa na kreditne olakšice - na 7,25%. Sve to će uticati na povećanje cene novca, na kredite i rate.

Kupovina stana je životna odluka i sva dešavanja na globalnom nivou mogla su da utiču na kolebanje onih koji su razmišljali o stambenom kreditu u proteklih godinu dana, a i pored toga, toliko je još detalja o kojima je potrebno razmišljati. Kako je u razgovoru za eKapiju rekla Mirjana Todorović, direktorka agencije Europolis nekretnine, pri kupovini nekretnine neophodna je dobra priprema.

- Ukoliko kupac namerava da kupovinu ostvari putem stambenog kredita, neophodno je da se pre toga detaljno raspita u banci o svojoj kreditnoj sposobnosti i izmiri eventualne minuse na računima i kreditnim karticama. Banke stalno menjaju svoju poslovnu politiku i pooštreni su uslovi za dobijanje stambenih kredita, pa bi i na to trebalo obratiti pažnju. Takođe je bitno znati da banke zaposlenima u firmama kao što su kladionice i kockarnice gotovo da ne odobravaju kredite, jer smatraju da su to firme visokog rizika - navodi ona.

Kako ističe neophodno je definisati cilj, odnosno glavne karakteristike nekretnine koja se kupuje, u pogledu lokacije, površine, strukture, i uskladiti ih sa predviđenim budžetom i dodaje da kroz ceo proces kupovine stana kupci mogu proći bez rizika i stresa ukoliko za taj posao angažuju profesionalca, odnosno licenciranog agenta za nekretnine.

Na pitanje koliko okvirno traje ceo proces kupovine stana iz ove agencije navode da, kada se nađe odgovarajuća nekretnina, proces traje u proseku 30 - 60 dana, u zavisnosti od toga da li se stan kupuje za gotov novac ili putem stambenog kredita, kao i da li je stan odmah useljiv ili je prodavcu potreban rok za iseljenje.

- I prodavci i kupci mogu značajno sebi olakšati ceo posao, te uštedeti vreme i živce, angažovanjem agencije za nekretnine. Kada vas boli zub, idete kod zubara, zar ne? Nekretnina uvek ima veliku vrednost i kapitalna je investicija, pa nije pametno da i kupci, a i prodavci rizikuju skupe greške. Agencija klijentima garantuje potpunu pravnu i finansijsku sigurnost, i vodi ih kroz proces kupoprodaje ili iznajmljivanja nekretnine korak po korak. Posao agencije je pre svega da klijentima bude "mirna glava" i da ne moraju razmišljati o proceduri i sledećem potezu - dodaje Todorovićeva.

Kako dalje pričaju iz ove agencije, kupcima nude besplatne konsultacije koje omogućavaju uvid u trenutno stanje na tržištu nekretnina u Beogradu, razmatranje realnih mogućnosti kupca, savetovanje oko izbora lokacije za kupovinu, informisanje o kreditnoj proceduri i uvid u kompletne troškove pri kupovini stana.

- Naši agenti će filtrirati ponudu u skladu sa potrebama kupca i na taj način suziti pretragu, tako da će kupac gledati samo one nekretnine koje zadovoljavaju neophodne kriterijume. Svaka nekretnina je detaljno pravno proverena, tako da kupac ulazi u potpuno sigurnu kupovinu. Agencijski advokat sastavlja predugovor i ugovor o kupoprodaji, a agent je prisutan prilikom overe kod javnog beležnika, kao i prilikom isplate novca u banci - ističe naša sagovornica.

Kako objašnjava, ukoliko je u pitanju kupovina putem stambenog kredita, u agenciji pomažu kupcu pri izboru banke i prate kompletnu kreditnu proceduru, a poslednji koraci u procesu su prisustvo agenta na primopredaji stana i pomoć oko prenosa komunalija, kao i poreskih oslobođenja.

Kako većina kupaca nema potrebno iskustvo sa kupovinom nekretnine, postoji dosta detalja na koje je porebno obratiti pažnju pri kupovini stana, a na prvom mestu je dokumentacija - kako je nekretnina stečena, da li je uknjižena, ako je stečena u braku, da li je supružnik saglasan sa prodajom.

- Ako ima više suvlasnika, da li su svi saglasni sa prodajom, da li postoje upisani bilo kakvi tereti i zabeležbe u listu nepokretnosti i ukoliko postoje da se razjasne šta su. Kod samog stana je najbitnija lokacija, zgrada, sprat i orijentacija, jer kupac sutra može promeniti bukvalno sve u stanu, ali ovi faktori ostaju nepromenjivi - kaže Todorovićeva.

Kako ističu iz ove agencije, najgora greška koju kupci prave su kompromisi u vezi sa dokumentacijom.

- Na tržištu se povremeno pojavljuju nekretnine sa nižom cenom i spornom dokumentacijom, pa nije moguće overiti ugovor o kupoprodaji kod javnog beležnika i poseže se ka alternativnim rešenjima, kao što su ugovor o pozajmici, ili ugovor o suinvestiranju. Ovako se ne stiče pravo svojine i ovo je direktan ulazak u problem - objašnjava ona.

Takođe, kako ističe, kupci često ne definišu prioritete koje treba da ispunjava nekretnina i izgube silno vreme lutajući po različitim lokacijama, gledajući sve i svašta, dok za to vreme propuste zaista kvalitetne nekretnine.

- Greška je čekanje da se pojavi stan iz snova. Neće se pojaviti. Savršena nekretnina ne postoji. Ukoliko stan ispunjava 70% ili više zahteva, to je to. Zbog ovoga na tržištu imamo kupce koji godinama traže stan i propustili su sjajne nekretnine, a tržišni uslovi se menjaju tako da njihov novac danas drastično manje vredi - navodi.

Dodaje da nije strana i situacija da kada se konačno nađe odgovarajuća nekretnina, kupci odugovlače sa donošenjem odluke, što rezultira da im ta nekretnina izmakne, naročito u današnje vreme kada je relativno slaba ponuda, a jako velika potražnja.

- Ozbiljnu grešku prave kupci (i prodavci) u nameri da ostvare kupoprodaju bez agencije. Naravno, sa idejom da uštede novac za proviziju. Osim što rizikuju pravne probleme i probijanje rokova, prateći stres i neprijatnosti, zbog nedovoljno znanja o pregovorima kao i gde se sve mogu ostvariti uštede i poreske olakšice, na kraju cela priča finansijski košta drastično više, a da ne pričamo o izgubljenom vremenu i preživljenom stresu - kaže Todorovićeva.

Šta sve plaćamo osim cene stana i koliki su ti troškovi?

Svesni smo da kupovina stana ne podrazumeva samo plaćanje cene stana nego i propratnih troškova koji su nam često nepoznati dok se ne upustimo u ceo proces.

- Osim cene stana, koja je svakako najveća investicija, kupac plaća troškove overe predugovora i ugovora kod javnog beležnika, kao i izjave o prijemu cene, uslugu agencije za posredovanje, porez na prenos apsolutnih prava (ukoliko nema poresko oslobođenje). Svi ovi troškovi zbirno iznose oko 5% od kupoprodajne vrednosti stana - pričaju za eKapiju u agenciji i dodaju da, ukoliko je u pitanju kupovina putem stambenog kredita banke, troškovi su nešto uvećani za uslugu procenitelja, overu založne izjave i upis hipoteke, "pa u ovom slučaju zbirno iznose oko 7% od kupoprodajne vrednosti nekretnine".

Osvrćući se na temu povećanja cene rentiranja stanova koja je prozrokovana sve većom potražnjom, uglavnom od strane Rusa od kojih se veliki broj doselio upravo u Beograd iz Europolisa navode da se taj talas desio krajem prethodne godine.

- Potražnja stanova za zakup u tom periodu je bila ogromna, i kao posledica toga cene zakupa su drastično skočile. Nešto manji broj Rusa je i kupovao nekretninu, što je svakako pojačalo već ogromnu potražnju, ali to nije imalo toliki uticaj na tržište koliko svi ostali faktori poput krize u svetu i visoke inflacije - zaključuju iz ove agencije i dodaju da je ove godine vidno smanjen dolazak Rusa i Ukrajinaca, što je uticalo da cene zakupa blago opadnu u odnosu na prošlu jesen i zimu. Ali kako navode, niske cene zakupa su prošlost.